主持人：网友朋友大家好，很高兴借着博鳌论坛和讯网组织的后方采访，我们请来了思源顾问地产公司董事长李国平先生，和和讯首席证券分析师文国庆老师。两位老师，很高兴你们来和讯做客。
最近楼市最大的热点莫过于3月20号恒大地产在港股募集资金失败，预言会有大批房地产企业会倒闭，昨天任志强在接受和讯网记者采访时，也表达了对潘石屹说法不认准的一种说法，他说房地产市场每年都要死掉2万家左右，好的时候是这样，坏的时候也是这样，没有太大变化，不知道两位怎么看？（11: 37）
李国平：现在恒大这件事情，其实是两件事情合在一块，一个是企业需要大量的资金，因为恒大作土地储备上、在规模上全国也是排在前几位的公司，急需资金的周转。上市公司各方面控制要求，对缓款日期都有要求，其实是最好的手段。恒大的价位让他已经感觉不核算，但是发出一个信号，一个表现出我们现在大企业在资金上出现了缺口，另外一个现在目前这种环境已经到了一个非常恶劣的环境，对很多企业会带来影响。（11: 48）
李国平：其实早在几个月前，我接触过一家媒体的一个报道，当初有一个观点，就是觉得货币重启，或者贷款接下来的收缩，受影响的是中小企业，当时有一个观点，中小企业会在这次倒闭。不是还有阴谋论吗？万科的降价，目的是扩大他们的市场份额，要做更大的公司，要更集中。其实我当初跟我们圈子里的朋友大家讨论，观点可能相反，就是说可能这次货币的重启，日子最难过的是大企业，这是当初我们一个和别人反过来不太相同的观点。为什么？中小企业也有差异。中小企业的特点，小企业可能就一个项目，或者顶多两个项目，中型企业几个项目，北京并不是全国性的，可能是区域性的公司，这时候算上手上的地正好到了开发阶段，资金回笼，这个时候发现房价涨不上去，但是原来的地并不贵，所以顶多降低一点，换完钱之后，大不了在这种情况下不急于拿新的底。但是也不排除小企业现在市场上不去了，他可能就死掉了，他死掉对市场影响并不大，因为他员工并不是很多。开发商做几个亿的生意，甚至十个亿的楼盘就是几间小房地办公，所有程序都是外包，或者再停一停、等一等再说，所以我觉得这也不是立刻在100天里发生的事情，恰恰大公司会在100天里发生的事情。（11: 48）
李国平：如果说你有一个一千万平米的土地储备，这里面也许你50%的地价已经付了，另外50%的地价，这个不方便说，你们可以查一查，恒大这次欠了多少土地款。另外融资当时可能有一些私募，他的回报要求可能都很高，可能50%以上的回报要求。现在市场使得他们不方便或者无法迅速的推出，很多地方甚至有的价格都往下走，也许他不是一个很好的城市，像北京这样不温不火的有一部分，深圳、成都、厦门也有些项目在里面，平均就是不好的状况。（11: 49）
李国平： 我当初写了一篇文章，我认为看见猪在天上飞，以前因为有台风飞起来了，现在没台风了，什么原因？万科，实际上我认为并不是阴谋论，王石那个团队已经比谁都认识到了，谁都不报有幻想，该降价就降价，否则公司就会出现大问题。他们这种想法只不过是成熟企业家和他的团队最明智的选择。其他如果没有明智的想法，还觉得对预期挺一挺的可能会出现问题，而且如果出问题，一定是手上有很多的土地储备，资金链上要求比较紧的，现在全球市场有三个月的楼盘比原来的预期，比如一年都要卖500个亿的，什么概念？一个月可能要有40、50亿的销售额，只要他一个月，像如果我们一淡季就无所谓，对他来说50亿的东西完不成，第二个月要求100个亿，第二个月继续不好，这100亿一旦出现问题，谁能扛得住，所以对潘石屹来讲100天会出事，可能意味着几十亿资金要回炉，3个月100多亿回不来或者要打折。如果要出事，一定不是中小企业，而是大公司。（11: 49）
文国庆：我觉得李总确实从专业的角度提示我们这个非常重要，因为中小的房地产企业往往就是单一项目或者一两个项目，做的相对保守，大多数那种公司不是特别专业的地产公司，而且凭借什么关系拿了一个特别便宜的土地，这样的公司风险反而不是特别大。你发现最近几年，大块特别高价的地都是大公司拍的，但是成本很高。万科这种公司必须大量销售，否则现金流很容易断，李总说的很重要，王石的销售，我也认为从商业角度说的，他是制造房地产企业，所以他这个非常明智。我们从民间借贷利率从过去的20%现在升到30%多，我觉得非常危险，其实民间借贷利率超过25%是非常危险了，达到30%是极度危险。（12: 00）
李国平：太需要钱了。（12: 00）
文国庆：实际上这几次拍地的效果都不好，不是这些人不想买，他确实没有钱了。在这个时候从另一个方面说明我们紧缩政策不是没有紧到位，已经有点过度了。因为业内人士说100天内要出问题，小房地产公司倒闭根本不是问题，大房地产公司要出事，银行系统危害也更大。这方面其实是考验政府的货币政策。要知道过去为什么能弄那么大，正好地产价格上涨、地产公司在股市上圈了钱，又把土地价格炒上去，互相促进，现在股市泡沫也下来了，股市圈钱也不好圈，像恒大地产在香港融资失败，不但在香港不好融资，在内地也不好融资。（12: 01）
李国平：两年前讨论的问题楼市和股市的关系。当时我们认为股市到了2000点就会对楼市产生影响，那时候我们还在1000多点讨论，现在看来都倒过来。（12: 01）
主持人：但是这个影响是正向的还是负向的。（12: 01）
李国平：正相关（12: 01）
主持人：但是还有一种说法是翘翘板的关系。（12: 01）
文国庆：在一定范围是翘翘板的关系，没到特别顶点关系的时候，或者比较平稳关系的时候可能是翘翘板的关系，如果大家都往上走的时候是互相促进的关系。大起大落的时候，股市涨，房市也涨，那是大起大落时期，平稳时期是此消彼涨的。（12: 02）
主持人：文老师，我还想问你一个问题，潘石屹在博客上判断现金流用了净资产负债率还有一个速动比率，您认为判断一个企业的现金流是否稳健？这两个指标够不够用？科学不科学？（12: 05）
文国庆：在目前，如果100天或者150天，速动比率相当重要，速动比率太低了，说明你根本偿付不了债务。净资产负债率当然也重要，那是稍微长一点的。（12: 06）
主持人：文老师，您关注没关注去年的时候，去年因为房地产整个情况处于一个比较好的状态，没有出现今年这种危机，现在看似是一种危机。去年房地产股速动比率是什么样的状况？（12: 06）
文国庆：这个资料我没有细查，大致我在前一段时间看过很多公司的财务报告，包括万科这种大公司经营型现金流是负的，回款慢，这是去年底的年报。（12: 07）
主持人：李总您能从市场上判断一下，如何判断企业现金流濒临破裂？（12: 08）
李国平：从市场角度很难判断，但是最的来说我觉得有这么几个东西，并不是量化的，而是从定性的角度来讲。如果说一遍拿地、一边卖房，拿地的价格持续往上走，一个企业分解自己的每个月销售目标，因为开发商在跟我们合作的时候，我们都要给开发商算一个账，你在这个项目当中有没有净投入，什么时候有现金回流，什么时候有正的现金流？我觉得这个东西可能都是要算的一个账，这里都反映了效率指标。平均分解一年的任务额和每个月的销售指标，如果市场反映不是你的预期，每个月达不到你的指标，几个月以后一定在原来预期计算的现金流计划里边就会出现问题。因为你不按照这方面来，也不可能一下子有很多人借钱给你，你会把借来的钱闲置，也不可能，因为这会消耗你的利润，所以你一定有计划，但是计划跟你的销售、跟你现金流的流入是匹配的。如果这部分不匹配，那时候再想扩大你的借贷计划，不可能，整个形势有问题了，谁也借不出钱了。原来钱借给你是因为发现你业绩很好，我钱贷不出去，现在你出问题了，就不会贷给你了。（12: 08）
李国平：另外我想从房地产市场的角度补充一下，大公司会出问题的原因在于，他拿地的时候，他完全从企业的经营规模考虑的，以前我和老潘在一起讲过一句话，我说很多企业地慌并不是真正市场地慌，是公司地慌，有一个规模在这里，比如你已经增发了，这钱拿来必须买地，不买地，企业到年底的报表会很差，所以这个时候是规模规定他拿地，所以有的时候很不理性，为什么不理性，地不拿来就形不成规模。另外有一个侥幸心理，市场会继续向好。所以在这种情况下很多大公司是这样拿的。王石说万科不再拿高价地，这好像是很责任化的表态，其实不是，你拿了那么多高价地，你再拿下去就出问题了，万科土地储备里有多少是高价地，由于他的比例很高，现在就面临问题。（12: 08）
文国庆：影响说他的地大多数都是比较高价。（12: 08）
李国平：这个文老师看了年报的数据有发言权。万科明年必须还要走500亿的销售额，必须要开发，如果市场有问题，不要说降价，不涨价对他来说意味着就是消耗。他为今年的高利，明年就要还债，这是大公司的问题。（12: 09）
李国平：还有一个很重要，大公司大家都认为规模化会带来效益。除了万科，万科都不完全，我们现在的经营是什么？跨区域的，但是我们地产跟生产电视机等其他东西不一样，不是模具化，规模越大效益越低。班子是不一样的，管理的成本是提高的，效率是降低的，所以大公司比不过小公司。（12: 09）
主持人：您认同李总的观点？（12: 09）
文国庆：我认同，因为房地产地形不一样、各种款式不一样，感觉的人都不是一批人，只有完全同质的东西才能谈得上规模效益，实际上它相当于很多小公司的组合，所以大了以后不一定效率就好，尤其在地价这么上涨的情况，更加是这样。（12: 11）
主持人：从和讯网统计的列表上，截至上周四的报表，30多企业资产负债率在50%以上，速动比率都在另点几。万科的指标从指标判断来讲也是比较危险的。（12: 11）
文国庆：所以他得加紧出货。（12: 11）
主持人：能不能给我们判断一下，在银根紧缩的过程中，小房企船小好调头，大房企可能面临一些问题，哪些企业会首先出现问题？ 文老师，你可以看一下报表。（12: 26）
文国庆：碧桂园是不是会出问题。（12: 26）
李国平：这里看他和客户之间的协议，客户放他一码，这和银行没有关系，我是从市场的角度来讲。（12: 26）
文国庆：其实不要说具体哪家，都有危险。按照这个状况，如果短期内，有两点，一个是你能迅速融到资，这个要求央行把货币政策放松。再一个上市，现在实际上股市上对房地产融资限制特别严、特别苛刻，跟政府的政策也相关的。如果这两点不能实现，赶紧把你买的地卖了，把你的项目卖了。（12: 27）
主持人：我想请两位判断一下，未来央行放松货币政策可能性大，还是房企卖项目可能性大？（12: 27）
文国庆：可能都有。（12: 28）
主持人：在这种情况下放松货币政策的可能性有吗？（12: 28）
文国庆：这段时间外资进来的更多，会以各种渠道进来，进来以后拐几个弯，政府对外资有限外政策，其实进入房地产比较难，我想让他多拐几个弯，以政企身份买。可能会采取这种方式。（12: 28）
主持人：李总您公司旗下代理比较多，有没有出现卖地卖项目？（12: 28）
李国平：我们现在没有，因为我们主要在北京，北京目前没有出现大量降价情况，因为整个机构我也研究过。我觉得可能在08年的北京，总体的房价还是平稳的。尤其是3月份以后，出现回暖的迹象。这么一个需求还在释放，供应也在往上走，包括万科的降价在北京也只是打折、优惠，没有太多的动作。（12: 29）
李国平：目前来看，我们接触的都是大国企，有些也是上市公司，总体来说在北京市场，目前马上要出现卖地、卖项目，我认为没有这样的情况。而且我是这样想，从以前的事情就可以看到，恰恰小公司可能会熬很长的时间，但是大公司会迅速做判断、做决策，如果真的说100天会发生什么翻天覆地的变化，往往是大公司，因为他必须得决策。我认为全国性的公司在近期扩张比较快的公司，万科的问题也是因为06、07发展很快，规模膨胀也比较厉害，一下到500亿，这个实际上我认为有很多东西有一定的问题。但是万科我觉得它起的早，如果万科起的那么早，以前资金成本不是特别高，有的是和他们合作的基金等等，如果从这个角度他还挺不过去的话，他还会有问题的话，别的更有问题了。（12: 29）
主持人：您对金地的判断是什么呢？（12: 29）
李国平：金地不太好说，因为金地、万科都是我们的客户。但是总的销售还可以，因为他打了折，但是折也不是很大，有些是优惠、有些是尾房，不是一些很大规模的动作，它的新盘也是出现一些像昌平这样的，一个从未来的趋势来讲，也并不是一些很难卖的楼盘，其实高端楼盘我倒认为受影响的情况比较大。金地鸣金（音）卖的很好，春节前开的盘，销售率应该讲很不错，他有些外地还没有开盘。（12: 30）
李国平：金地很大，他全国分公司的情况和万科不一样，他分公司的表现会有一些不同的差异，他分公司自主权利和独立运作的权利会比万科强，在财务、集团运作会比较强的，各地分公司的表现可能他会不一样。但是这也有一个好处，也许会出现整个大金地会有一批表现不太好，有一批表现好。因为他是分散性风险也分散，但是万科是很集中的。所以王石酝酿的一种决策迅速会贯彻到全国。也许我们北京根本不需要降价，但是因为全国的政策，你也必须跟着走。（12: 30）
主持人：还有一个问题也请两位判断一下。当前实际上在港股上市的企业非常多，大概有40多家，有20多家是中型的企业，加上港股的情况不太好，我想让两位判断一下目前是否是港股上市的最佳时期？（12: 30）
文国庆：从上市的角度根本不是最佳时期，这种上市对原有的股东来说，可能算是吃亏的，但是如果这个时候上市，也是情非得已，确实资金周转不开了，这时候上市不是一个时机。即使这样，现在市场可能不是很认可，即使这个时候，他们觉得主要看政府的态度。地产公司能到这个状况，是政府有利所为，就是要控制你的资金，希望把你逼的没办法，让你跳水，让你楼价降下来，这样社会好和谐，房地产公司让点利，让消费者受益，其实政府本质上就是这个意思。（12: 30）
主持人：刚才也谈到股市和楼市的关系问题，企业融资环境的好坏，好像似乎现在跟大市，房价、买不买房的判断是息息相关的。我想请问国内房地产业自07年3月份以后，地根、银根市场的销量、土地的储蓄都出现了退热，这对地产商会产生什么样的影响？对购房者会产生什么样的影响？（12: 31）
李国平：首先我认为出现了这种退热应该讲对市场是理性的调整，对整个市场的发展是有利的，我们国家一直认为政府管的太多，我倒认为不是政府管的太多，而是管的不对，我认为政府应该从一些角色去调整市场。如果我们也得一场次贷的病，我们根本缓不起来。这是次级贷，政府有动作，这也是政府看到一些，如果你不管可能会对国民经济带来很大的影响，我们政府一直调，调的很频繁。（12: 31）
李国平：我觉得这对市场的理性未必是一个坏事，但是调的手段有问题。现在政府可能终于明白一件事，我们不能通过所谓的控制房价完全解决住房的问题。为什么保障经济房不纳入市场化的手段，现在还是要求开发商必须30%在这块地里。房价不是一直往上走，认为老百姓不满意，但是房价往下跌，整个经济架构就会受到拖累。按道理讲，保障型用房永远要变成政府的保障型手段，我要在市场化的手段里赚钱，政府一定要通过卖地挣钱，通过有钱人住房子收税。你把这部分钱拿来给保障型用房，这样你看房地产市场有一个比较明确的东西，一方面希望它降温，另外一方面如果他崩溃不是好事。而且现在跌下去之后，买不起房的人就能买得起房了吗？并不是。（12: 31）
李国平：现在资产缩水，老百姓就满意了吗？不满意，一个国家让中产阶级感觉到寝食不安，他敢买房吗？所以你还要用保障体系解决他，保障体系跟房地产市场化应该是脱钩的。所以我觉得降温对于大家认识这个体系和理性化这个体系是有好处的。（12: 32）
主持人：咱们再从供应角度分析一下，潘石屹在博客里有一句话，他认为对市场的影响首先是房子的供应量减少，主要取决于土地、钱、开发商，从目前来看，土地和开发商并不缺，所以目前市场上房子的供应主要取决于钱，是这样吗？（12: 32）
文国庆：现在的问题确实在钱上，钱是两方面，一个是大的货币紧缩背景之下，首先开发商所能拿到的资金很少，可以开发的项目少了，这是一方面，这是从住房供给的角度。（12: 33）
文国庆：从住房需求的角度也是，大部分群体要买房，他只能付点首付，大量需要贷款。现在在银行里也可以看到，对住房贷款卡的特别严，即使你是第一套房卡的也特别严，其实你可以做，但是贷不到，所以住房贷款现在增长率非常低。（12: 33）
文国庆：从这两个方面，其实已经把房地产市场规模限制死，其实房地产市场销量小意味着整个市场在萎缩，你不要谈价格，谈面积也非常少，持续出现这种状况，可能不是我们国家要的一个方向，你应该把市场和保障型住房两部分分开。这是非常重要的。因为大部分弱视群体来说他们所需要的是基本的生存条件，这部分住房让政府保障，其实并不是完全市场划这部分，这是民生的问题，涉及到政治的问题。另外一部分高价房，只要你能付得起钱，你买它，也不用管他。所以富人恰恰用不着贷款，不管多贵，都能买得起，这部分对金融稳定不会造成影响，所以政府把这部分调整好了就可以了。（12: 33）
文国庆：过去说房价因为炒作而上涨，这个思维模式特别简单，就像股市一样，谁非得给他炒那么高，他要出现这种炒作现象，必然有其客观的物质资金条件，没有这个条件的时候他不会炒上去的，现在住房这块，你要是让他萎缩下去不行，对中国经济危害很大。现在由于人民币升值或者国际金融危机原因，已经造成中国出口顺差下降10%，过去顺差带动中国经济发展的三架马车之一，这一架马车或者三个火车头，有一个火车头已经熄火了，我们增长动力就比较小了，这就要看内需了，内需很重大一部分是房地产，块出了问题，可能就要往下掉头了，可能就要出问题。如果经济突然减速，减的速度过快，社会问题就会出现振荡，麻烦事就来了。所以从这个角度说，基本型保障，厨房市场，其实应该让它活跃起来，把两个分开理顺了。否则的话，你房地产市场要萎缩，首先从房地产投资就能看出来，金融萎缩怎么融资啊？肯定新项目不做了，因为老项目还卖不出去呢，所以新项目不做就麻烦了。（12: 33）
文国庆：我估计在未来一两个月房地产状况可能要调整，尤其对紧缩的状况要进行调整。中央的政策，防止高通胀、防止经济突然减速，而不是防经济突然退热，这些信号已经发生了。（12: 34）
李国平：中国政府比较会说话，可能会说货币重启的政策已经初具成效了。紧到一个什么分寸？最近政府很少讲，我们要打压房价，一定是稳住房价。拐点论之后，政府官员唯一出现讨论拐点的就是建筑部部长，如果政府也出拐点，或者支持拐点对政府影响就很大，这是政府无法承受的。 我不知道老潘想说什么？他会不会说供应会减少，但是你要知道买房的也会减少，双方互减。（12: 34）
主持人：您刚才说需求也在减少，我身边有朋友要买房，问我应不应该买？我还没回答，他自己说听说开发商资金链要断了，要抛盘了，一抛盘肯定要降价，他说我是不是要等一等？这种现象您怎么看？（12: 34）
李国平：如果你是为了住房，你就去买，如果你买房为了投资你不要买。（12: 34）
主持人：您刚才也提到了，实际上您非常赞同万科那种赶紧走量，否则会出问题，他要走量势必价格会下降。（12: 34）
李国平：没错，价格肯定上不去，有些地方要降，而且小公司往往反映慢，万科降，他不愿意降，因为万科降是为了大局，他没有什么局，所以他很讨厌万科，他就在那挺着、撑着。万科就说你还没有回过神儿呢，或者你存有侥幸心理的时候我已经走了一批。当万科又回来的时候，那些小开发商再跟着高价格里跟着走。（12: 35）
主持人：百姓是否现在买房呢？（12: 35）
李国平：老百姓还是那句话，不管全国性的还是北京的，我觉得不能一概而论，上海还要问你是高端的、终端的、低端的，还是目前需要投资的，真的不能一概而论。（12: 35）
主持人：判断一下中国中低端的。（12: 35）
李国平：北京中低端的现在可以看一看，五环外面的可以看看，五环以内的，四环左右的，我觉得价格在一万多的中位该买还是要买。北京整个需求跟别的地方真的不一样的，它的需求还是很旺盛的，所以说如果你处于自住的你又想在城区有一个好位置，这是越来越少，四环周围也是越来越少，如果还处于1万多的价位能买就去买，不要等，如果你不买可能还会后悔，高端的还可以等一等。（12: 36）
主持人：文老师如果把房子当成股票，觉得现在是否要买？（12: 36）
文国庆：现在投资价值还是有的，但是我想看你买房子干什么？如果你房子确实是自己住，你要属于中低端的房子，我觉得该买还是应该买，指望它往下跌多少我觉得可能性不会太大，但是高端的房子不一定，高端的房子，你看政府的态度再说。因为最近一段时间政府也在观察房地产商的状况，他觉得你很舒服，再耗你一段时间，如果你真的出问题了，最后造成银行房地产贷款下降，他就不会看了，所以政府一定会把握好这个度的。高端房，我认为看一看再说。（12: 36）
主持人：非常感谢两位老师来和讯网的作客，也感谢两位刚才精彩的发言，我想通过这个访谈，大家对百日剧变之后，对于购房者如果选择买不买房也有了大量的依据，谢谢两位老师。（12: 36）