| 主持人：万科A2007年度业绩网上交流会于3月27日15:00-17:00在全景网（http://www.p5w.net）举行，巨潮资讯网提供特别支持。欢迎参与！（15: 02） |
| 主持人：活动主办方欢迎投资者的广泛意见，但为了共同营造和谐的交流气氛，需提醒投资者的是，投资者提出的问题不得含有与本次活动无关的、中伤他人的、辱骂性的、攻击性的、缺乏事实依据的和违反当前法律的言语信息。主办方将对含有上述信息的问题进行删除，网络系统记录有可能作为用户违反法律的证据。（15: 02） |
| 主持人：全国各地投资者可通过拔打股民呼叫中心热线电话：0755-96000315,针对本次活动进行提问、查询，股民呼叫中心将对投资者的提问进行跟踪式服务。（15: 02） |
| 主持人：提醒广大投资者，如果您活动举办期间不方便上网，可以提前在网上发布信息或拨打热线电话由我们代为提问，活动开始后公司高管将进行集中回答。欢迎广大投资者踊跃参与。（15: 03） |
| 主持人：万科A2007年度业绩网上交流会现在正式开始，欢迎广大投资者踊跃提问！（15: 03） |
| 郁亮：尊敬的各位投资者，各位朋友：下午好！很高兴大家能够参加我们的网络交流会，一起关注万科的发展。作为一家上市公司，股东们的支持和信任是万科历来最为珍视的财富，上市十七年来，来自投资者的鼓励和期待始终是伴随万科经历市场风雨成长至今的最大动力。对此，万科的经理人团队一直心存感激。为了方便投资者更好的了解公司的经营和发展情况，我们举办了这次网络推介会，希望借这次交流的机会，向大家汇报一下我们过去一年的工作，分享我们对市场、行业和公司发展战略的看法，同时也真诚地希望大家提出宝贵的建议，共同推动公司的健康成长。（15: 03） |
| 郁亮：上周五万科刚刚公布年报。2007年公司的业绩大幅增长。实现营业收入355.3亿元，实现净利润48.4亿元，同比分别增长98.3和110.8%。公司销售额继2006年率先超过200亿元后，2007年再度跃升至一个新的台阶，成为国内首家突破500亿的住宅开发企业。公司的市场占有率也不断提高，从2005年的不足1%，提高到2006年的1.25%，再提高到去年的2.07%。从销售套数看，万科已经跻身全球最大的住宅企业行列。（15: 06） |
| 郁亮：在业绩大幅增长的同时，公司自我变革也持续深入。围绕打造适合千亿规模企业增长平台这一话题，万科在生产方式、管理模式、产品质量等各方面付出了不懈的努力。位于东莞的住宅产业化基地已经正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”。为延续有质量的增长，公司高度重视规模增长带来的管理复杂度的提升，不断改善万科的管理平台，提前为未来的成长奠定基础。为确保开工规模扩张下每一套产品的优良品质，公司将全面推动变革和创新，致力于提高产品的质量水准和客户对质量的满意度。（15: 06） |
| 郁亮：2008年是挑战与机遇并存的一年。万科将遵循“聚焦主流，理性应变”的策略，积极迎接市场挑战，而能否抓住机遇实现更好的发展，股东们的支持至关重要。在此，请允许我代表公司向长期以来热情支持公司发展的投资者们表示诚挚的谢意！同时也希望大家能够一如既往地信任万科，支持万科，万科愿与大家携手共进，共同见证美好明天。谢谢！（15: 06） |
| 降落伞：请问郁亮，对于市场经济很完善的国家（如美国），每一个公司专职做好一件事是最好的选择，但在国内，打通企业上下游产品无疑是正确的选择，这里不仅仅是利润的问题，更重要的是产品的质量和对客户的责任的问题，特别是面对千家万户的住宅市场。我想万科在产品的质量上无疑是下足了力气，所以希望万科的工厂化生产早日完善，请问每年在此上面的科研投入是多少？另外，一个建议，对于住宅来说，怎样合理的运用建筑单元相对较小的这个特点，开发一套相匹配的型钢是个不错的课题。就象现在的H型钢运用于轻钢厂房一样，效果显著。（15: 08） |
| 郁亮：您的看法非常专业，令我也深受教益。万科2007年的工厂化研发费用为9000万元。（15: 10） |
| 诚：请问肖莉，1.2008年，2009年的产业化建造面积大概多少？ 2.对于产业化，如何控制成本？ 3.2008年，2009年预计产业化建造的毛利率是多少？ 4.廉租房，经济适用房的建设，一般毛利率是多少？（15: 11） |
| 肖莉：2008年万科工业化住宅开工面积约为60万平方米。在实践阶段，工业化住宅成本较传统住宅要高，当大规模推广实现后，这一成本会有所降低。此外，传统建造成本的不断上升也使得两者差距将不断缩小。经济适用房利润率比较低，按照规定，项目核定利润率不高于3%。从商业角度衡量投资回报，主要看净资产收益率指标。净资产收益率由资产周转率、利润率和财务杠杆共同决定。万科利润率在同行中处于中等水平，但较高的资金周转速度确保较高净资产收益率的实现。成熟工业化住宅建造虽然成本上升，但其工期缩短将带来资产周转速度的提高，从而确保项目投资回报；尤其在预售款监管的情况下，这一优势更为明显。经济适用房利润率较低，但资金占用量非常小，也不存在销售风险，投资回报率也是非常高的。（15: 11） |
| 青莲居士：请问肖莉，08年房地产还有多大的下跌空间？（15: 11） |
| 肖莉：由于大量刚性需求的存在，至少在中国人口变迁的趋势没有发生根本性转变之前，市场真实购买力的基础是非常坚实的，房价不存在长期深幅下跌的空间。（15: 12） |
| 信心是成功的一半：请问肖莉，如何看待万科跌破增发价这个事情，目前22元左右的价格您认为是合理的还是存在高估或低估？（15: 14） |
| 肖莉：公司2007年的增发价格，是现行规则所决定的。股价跌破发行价，公司管理层压力也很大，我们会把这种压力转化为动力，更加努力地去经营好公司的基本面。去年下半年以来，由于各种内外因素的影响，股市整体出现了较大幅度的调整，包括地产、金融在内的蓝筹股普遍下挫，在这种市场气氛下，万科的股价也无法独善其身。但我们坚信，中国住宅市场前景广阔，万科作为行业领跑者，未来成长空间很大，从长远来看万科不会让投资者失望。（15: 14） |
| 抽风机：请问郁亮，我很想知道上海新里程20和21号楼工业化生产的房子，目前的销售情况，是否用户已进驻？我到处都查不到这个信息，请回答？（15: 26） |
| 郁亮：上海新里程20和21号楼工业化住宅于2007年11月开始销售，目前销售率85%，尚未交付使用。（15: 27） |
| wanghu：请问郁亮 ，有两个问题：1. 08年预计结算面积中北京/上海/深圳/广州的占比分别是多少？2. 住宅产业化从量化的角度来说对于公司的影响 比如对成本的影响 对周转率的影响？（15: 27） |
| 郁亮：1、08年数据还未实现和对外披露，但这些城市属于我们重点投资城市，公司坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，2007年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入、净利润和结算面积的比重分别达到55.0%、63.4%和40.8%。2、在规模化生产的假设前提下，目前工厂化住宅的建造成本与传统方式的差距将缩小，但仍将高于传统方式。规模化是改善工厂化住宅经济效益的一个方面，但不是全部。其他存在重大影响的因素包括：受城市不动产估值进一步完成，以及土地增值税严格执行的影响，利润对建造成本差异的敏感程度将下降；随着建筑工人收入的增长，人工成本占建造成本的比例上升，两种建造方式之间的成本差异将缩小，长期来看甚至可能逆转；预售条件提升、预收款监管或银行按揭款发放条件提高，将使得建造速度对周转率和资产收益率的影响上升，而工厂化在建造速度上远远优于传统方式。（15: 27） |
| 罗臣：请问肖莉，请问万科A的多少股价区间才是合理的范围？（15: 28） |
| 肖莉：从微观的角度看，股价是投资者根据公司业绩成长性、管理团队的战略眼光和管理能力、公司的治理水平等等基本面因素给予公司的定价，这是公司股价的价值中枢。但股价不仅仅反应公司的基本面，还反映了外部的宏观经济、政策环境、投资者信心等等公司无法控制的因素，我们可以把这些影响股价的因素称之为市场因素。所以，在不同的市场背景下，股价会围绕公司基本面上下波动，比如从2007年初开始到现在的过去一年多时间，万科的股价也不可避免地经历了非常大的波动。对上市公司来说，责任是为投资者创造价值，或者说保持基本面的良好。企业和职业经理背负着投资者寄予的厚望，应该尽心尽力，集中精力在公司业务上，不断提高管理水平和运营效率，提升公司业绩和成长性，控制经营风险。万科处在一个需求持续稳定增长的行业，管理层有信心保持业绩的持续增长，管理层也有信心通过未来的业绩成长和业绩释放来保持股价的长期提升。（15: 28） |
| 拉拉链：请问郁亮，2月份销售面积和销售金额同比上升,但环比下降了多少?（15: 28） |
| 郁亮：万科1月实现销售面积23万平米，销售金额18.5亿元；2月实现销售面积19.6万平米，销售金额15.7亿元；2月销售面积和销售金额分别比去年同期上升51.94%和70.65%,二月受雪灾和春节因素影响,环比有所下降,销售面积和销售金额环比分别下降14.78%和15.13%。（15: 29） |
| leo：请问谭华杰，假如2008年国家将征收物业税，那对万科的股价是否会有较大的影响？影响主要表现在哪些方面?（15: 29） |
| 谭华杰：目前尚无证据表明我国将在近期内开征不动产税。（15: 29） |
| 谭华杰：物业税涉及到征收标准、征收方法、征收范围、征收制度等诸多方面，需要人大审议通过后才可开征。从目前我们所了解的信息来看，2008年全面开征的可能性不大。从满足普通家庭基本居住需要的政策出发点来看，我们认为面向普通家庭自住需求为主的小户型、中低价位住宅在物业税征收中会得到充分考虑，而这些正是万科的主流产品，受到的影响较小。（15: 30） |
| 谭华杰：物业税涉及到征收标准、征收方法、征收范围、征收制度等诸多方面，需要人大审议通过后才可开征。从目前我们所了解的信息来看，2008年全面开征的可能性不大。从满足普通家庭基本居住需要的政策出发点来看，我们认为面向普通家庭自住需求为主的小户型、中低价位住宅在物业税征收中会得到充分考虑，而这些正是万科的主流产品，受到的影响较小。（15: 30） |
| 大拇指：请问郁亮，问一个很实际的问题我34的成本买的万科，什么时候能解套啊？（15: 33） |
| 郁亮：在不同的市场背景下，股价会围绕公司基本面上下波动，从2007年初开始到现在的过去一年多时间，万科的股价也不可避免地经历了非常大的波动。对上市公司来说，责任是为投资者创造价值，或者说保持基本面的良好。万科处在一个需求持续稳定增长的行业，管理层有信心保持业绩的持续增长，管理层也有信心通过未来的业绩成长和业绩释放来保持股价的长期提升。（15: 33） |
| 皮蛋：请问肖莉，我是万科的长期支持者，孩子的压岁钱每年都买入万科长期持有。请问万科管理层，我看了贵公司对管理人员的股权激励方案，相对比较苛刻。网上也有文章测算，按照2007年万科的业绩，王石董事长可能拿到比较高的奖励，但执行上有一个条件为：股价超过去年同期股价。我有个问题：这个价格的计算是指2008年的某日的A股收盘股价超过2007万科的平均价格，即可马上实施？那么贵公司计算的万科2007的平均价格是多少？谢谢！（15: 34） |
| 肖莉：万科股权激励设定了股价这一条件，条件具体为当年全年A股均价比上年全年的A股均价要高。例如对于公司2006年年度的股权激励而言，即为2007年全年公司A股均价高于2006年全年公司A股均价；如2007年股价不满足，则按照补充归属的条件，2008年全年A股股价需高于2007年和2006年两年的股价均价。而不是你所指的某一日的股价。2007年万科A股的平均价格为22元多。（15: 34） |
| Cindy：请问郁亮，建议广州万科新里程的围墙弄成封闭型（15: 35） |
| 郁亮：多谢您对万科所开发项目的关注和建议，谢谢！（15: 35） |
| 庖丁:请问郁亮，郁总: 你好!我们是同龄人。我理解的楼盘应该是钢筋混凝土的楼面，而房间却是人工智能化的可移动之间隔。也就是说，购买房地产的拥有人只需要拥有露面的面积，而楼面房间的组合完全可以随心所欲。你拥有10平米的楼面，如果你家里来了20位客人，你也可以暂时缴费，租若干个小时把自己10平米的空间，在几秒几分钟内扩大到你需要的面积，比如100甚至1000平米。而拥有大面积楼面（例如1000平米）的主人，当他不在家时，他的所有家具可以自动打包，也许10平米就够了），余下的990平米就是可以随时出租的面积。他如果临时回家，也会很快自动恢复其原来的布局，因为露面很大，而且不同楼面可以调换。严格意义上来讲：目前的房地产公司还只是一个原始的泥瓦匠，根本和人工智能不拉干。我的问题是：你预见什么时候能象佛山照明一样，公司给股东的回报大于你们在市场的融资？或者换个说法：你人为万科的资本扩张到什么程度，才能老老实实地为股东赚钱？换个问法：你认为中国房地产商的样子应该是什么样子？万科给自己的定位如何？（15: 35） |
| 郁亮：您对智能化的描述非常形象，如您所说，房地产行业还有相当大的改善空间。衡量上市公司为股东创造的价值，可以从盈利能力和成长性两个角度来看。事实证明，万科在资本市场每一次融资，都给股东带来了优异回报。2002年以来，万科在资本市场共进行四次融资，而这段时间万科基本每股收益的复合增长率达到75.5%，平均净资产收益率达到14.6%，股东赋予万科的资金得到了高效率的使用。对于一个处于高速增长的行业而言，随着规模效应扩大，资金投入而获得的每股收益的相应成长速度也非常高，而单凭内生增长所能支持的成长空间有限。从世界优秀跨国公司的成长历程来看，都经历了高投入高增长的阶段。以IBM为例，1940年到1960年间，其净利润复合增长率达到17%，同期派息率就低于20%。1980年到2000年间，利润复合增长率为4%，但派息、回购股票支出占利润总额超过50%。万科一直将提升股东回报作为公司经营的基本目标，未来公司也将继续在提高盈利能力和成长能力作出进一步的努力。（15: 36） |
| qwh123：请问郁亮，请问：今年的毛利率是否要比去年低？（15: 36） |
| 郁亮：万科毛利率保持相对稳定水平。（15: 36） |
| qwh123：请问郁亮，在０７年报中，营业收入比０６年増长了１００％，而营业税金及附加却増长了１６０％，请解释一下，谢谢！（15: 37） |
| 郁亮：主要是因为计提土地增值税的影响。（15: 37） |
| XGY：请问肖莉，请问肖总:万科07年报去年新获取的项目一栏中万科杭州西溪蝶园、上海地杰、上海铜山街等三个项目年报显示万科是100权益，但万科此前的公告显示西溪蝶园万科是51权益；地杰和铜山街项目万科是60权益。而且地杰项目公告是只有约20万平，年报披露有80多万平，请肖总解释一下。（15: 37） |
| 肖莉：上海铜山街和上海地杰项目均为公司拟对外合作的项目，但截至2007年底，相关的合作事项均在洽谈中，更未进行必要的股权或土地过户手续。因此，公司按2007年底的实际股权比例100%进行了披露。地杰项目原公告约27万平米，为该项目前期的规划建筑面积。随着项目获取的进展，项目后期亦符合公司土地储备的确认条件，不存在风险，因此年报按全部建筑面积披露。（15: 37） |
| 阿黄：请问郁亮，万科的建筑质量是否存在问题（15: 38） |
| 郁亮：公司非常关注住宅的品质。任何工程都要聘请第三方监理公司，此外在现场还要派驻公司自己的项目管理团队。监理是从国家规范的角度去监控工程质量，而公司则是从客户角度去监督管理工程质量。在客户特别关注的地方会由公司的质量控制团队进行另外的监督测试。此外，公司总部还聘请了两家工程咨询公司对各项目进行不定期（一般两个月一次）的评估检查，从而确保评价的客观性。这在国内同业中是没有的。这些举措保证了客户满意度，调查显示公司的客户满意度要高于同业12%左右。（15: 38） |
| 6198：请问肖莉，什么时候会涨到50呀？（15: 38） |
| 肖莉：从微观的角度看，股价是投资者根据公司业绩成长性、管理团队的战略眼光和管理能力、公司的治理水平等等基本面因素给予公司的定价，这是公司股价的价值中枢。但股价不仅仅反应公司的基本面，还反映了外部的宏观经济、政策环境、投资者信心等等公司无法控制的因素，我们可以把这些影响股价的因素称之为市场因素。所以，在不同的市场背景下，股价会围绕公司基本面上下波动，比如从2007年初开始到现在的过去一年多时间，万科的股价也不可避免地经历了非常大的波动。对上市公司来说，责任是为投资者创造价值，或者说保持基本面的良好。企业和职业经理背负着投资者寄予的厚望，应该尽心尽力，集中精力在公司业务上，不断提高管理水平和运营效率，提升公司业绩和成长性，控制经营风险。万科处在一个需求持续稳定增长的行业，管理层有信心保持业绩的持续增长，管理层也有信心通过未来的业绩成长和业绩释放来保持股价的长期提升。（15: 39） |
| 百年万科：请问郁亮，现在房价跌声一片，是否预示着房地产行业进入一个下降周期，万科虽然是领头羊，但能否在下跌中独善其身？谢谢！（15: 39） |
| 谭华杰：由于大量刚性需求的存在，至少在中国人口变迁的趋势没有发生根本性转变之前，市场真实购买力的基础是非常坚实的，房价不存在长期深幅下跌的空间。另一方面，房价的短期涨跌，与住宅企业的收益情况，之间的关系也并不像表面上看起来那么简单。房地产是自由准入行业，因此房价的变动必然影响到上游资源的价格，主要是地价。企业经营是基于预期的，所以这种价格传导会提前兑现。因此从长期来看，不仅房价的短期波动，甚至房价的长期趋势，对行业的平均收益率都不会产生重大影响。只是对不同的企业，可能会存在一些差异，预期的准确性，决定了企业收益率和行业收益率之间的关系。（15: 40） |
| 谭华杰：一直以来，万科都依靠自己对客户需求的理解，通过提供性价比更高的住房为客户创造价值，并从中获取公平回报。作为永续经营的公司，我们从未将自己的业绩寄托于房价的上涨。相反，每当房价上涨过快的时候，我们都会关注并提示其中存在的波动风险。企业只要预计到了市场的波动，波动影响的就是只是利润在各个阶段的分布，而不会影响公司基本面的长期价值。如果我们整体观察一次波动的全过程，那么那些预计准确的公司，在整个过程中获得的收益反而可能高于不发生波动的情况。（15: 40） |
| 谭华杰：目前，去年房价存在过度上涨的部分市场，房价确实发生了一定的调整，如果市场心态短期内出现恐慌，不排除过度调整的可能。但过度调整正如同过度上涨，只能是短期现象。我们相信房价不存在长期深幅下跌的可能性。而且即使从短期来看，调整后的房价相对2007年初依然是向上的，合理的利润空间依然存在。而从增长的角度来看，市场的理性调整对于优秀企业抓住行业整合带来的发展机遇，是有利的。（15: 41） |
| 谢谢:请问肖莉,你好，请问万科分红扩股:2007年拟以总股本687201万股为基数,每10股派1元(含税)转增6股的股权登记日是那个时间？（15: 41） |
| 肖莉：公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（15: 41） |
| 黄湖均：请问肖莉，请问公司什么时候召开年度股东大会，谢谢（15: 42） |
| 肖莉：公司年度股东大会的召开时间目前还未确定。因为涉及董事换届选举，监管机构最新要求新提名的独立董事必须参加有关独立董事培训，这影响了公司股东大会的召开时间。公司将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。（15: 42） |
| 岷江：请问肖莉、郁总，今年拟开发的楼盘，土地分别是什么时候买的？每平方米楼面地价各是多少？（15: 42） |
| 肖莉：万科08年拟开发的楼盘主要是在05-07年买入的土地。楼面单价低于目前市价，但会较上年有小幅增长。（15: 43） |
| 逍遥狂客：请问郁亮，我注意到，万科的三费几乎是同一个行业的区域集中发展的栖霞的两倍，未来的万科能在多长的时间内将相关费用降低到行业前列的水准？或者说万科的规模注定了无比庞大的费用是无法改变的现实？（15: 43） |
| 郁亮：与上市公司房地产公司比较，万科三费的比率出于中等水平，从销售的角度或成本费用率来看，比率要稍低一些；与06年比较，万科营销费用与销售收入比降低0.67个百分点。万科不断追求向管理要效益，相信在不久的时间万科的规模效应将会更加明显。（15: 43） |
| 82193：请问郁亮，万科的房价一降再降，对股价的影响有多大?（15: 44） |
| 郁亮：万科现在已经进入接近30个城市。中国幅员广大，各地情况不同。本次理性调整，从心态上看是全国性的，全国的市场心态都在由亢奋转向理性。而价格调整的必要性，则各地差异较大。那些去年房价上涨不多，或者目前价格与自住购房的供求关系本身就比较吻合的城市，并无价格调整的必要。部分城市售价调整，对万科的预期收益不会产生太大影响。这些城市去年的价格上涨，是超出开发企业之前预期的。因此近期虽然发生了理性回归，但仍然具备合理的利润空间。（15: 44） |
| 吴宪法：请问郁亮，你好,请问万科A会在什么时候除权,公司近期对07年度利润分配方案有何打算?谢谢!（15: 44） |
| 肖利：公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。公司目前关于2007年的分红派息预案是每10股转增６股，并派送1元（含税）现金股息。（15: 44） |
| 赵高峰：请问肖莉，请问肖董07年的10股转赠6股的分红何时派发，800股有分红吗？（15: 45） |
| 肖莉：第一个问题的答案请见问题5。只需要您在股权登记日持有万科股票即可，至于您持有万科多少股票并不是问题，对于股东而言，获得分红权是最基本的权利，这是公司法授予的并保障的。（15: 45） |
| 肖莉：公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（15: 45） |
| 炒股变股东：请问郁亮 :万科在大约2012年完成工厂化后,如何继续保持利润在较长时间内持续稳定增长?（15: 45） |
| 郁亮：您好，万科推进工厂化，正是为了在未来保持业绩的长期持续增长。（15: 46） |
| 王胜：请问肖莉，万科老是送股，以后能不能多派一些现金呀？这样我们就能长期持有了，靠派现都能过日子了。（15: 46） |
| 肖莉：坚持派现是董事会的长期策略，过去万科保持了30％左右的派现比例。今年董事会考虑到紧缩政策以及资金环境的影响，把派现比例做了适当的下调，同时，管理层有信心让这部分资金为股东创造更好的价值，希望您能理解。另外，在确定派息方案时，公司也参照了同行其他公司，比较而言，万科有更高的派现比例。谢谢。（15: 46） |
| 金叶股东：请问郁亮，请问郁总:公司有没有进中原发展的规划,毕竟现在的河南发展很快.（15: 46） |
| 郁亮：从在大的范围内来讲，公司要抓住中国经济的热点和成长点。目前而言，万科对大型城市的选择主要考虑两个方面：第一，城市本身的吸引力，第二，结合公司自身情况和战略。具体需要考虑当地市场的成熟程度、人口状况、产业结构、收入水平、公司的市场认同度、竞争状况等因素以及公司的聚焦策略等。公司对于城市进入的顺序并没有什么特殊要求，关键是选取合适的时机进入，以保障公司的利益。（15: 47） |
| 铁观音：请问郁亮，我想问一下万科到目前为止的土地储备有多少?谢谢!（15: 47） |
| 郁亮：截至2007年末，公司土地储备约为2163万平米，年初至年报披露前新增106.7万平米。（15: 47） |
| 抵制日货：请问肖莉，我只持有300股万科股份，我的问题是什么时候万科能够成为中小投资者不用考虑股市起伏都可以放心买入的股票？谢谢！（15: 48） |
| 肖莉：请参见前面问题的回答。（15: 49） |
| 请问郁亮 :请问郁董。08年什么时候分红派息。（15: 52） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。（15: 52） |
| 请问郁亮 :万科目前的三费是栖霞的两倍，即使是在整个行业内的上市公司中也算是高的，，在未来，万科有什么方法在什么样的时间内降低到行业的先进水准？（15: 52） |
| 董事、总裁:郁亮 与上市公司主要房地产公司比较，万科三费的比率处于中等水平，从销售的角度或成本费用率来看，比率要稍低一些；与往年销售收入比较，万科营销费用与销售收入比降低0.67个百分点。万科不断追求向管理要效益，相信在不久的时间万科的规模效应将会更加明显。（15: 52） |
| 请问肖莉 :万科的登记日在什么时候?（15: 52） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（15: 53） |
| 请问肖莉 :万科2008年的开工面积大概多少（15: 53） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 公司今年已确定的开工计划为848万平方米，这个比例比2007年的增幅显得有限，主要有如下原因：（1）2007年，我们比原计划增加了80万平米左右的开工；（2）公司在年报中披露了尚有600万平米左右的面积已经签署公司股权转让协议，但没有办理手续，所以，不能记入开工竣工计划，但在陆续办理手续的过程中，一旦手续办妥，就可以开工。因此，最终的开工面积可能还会有所增加，这里存在一定的不确定性。07年增加了开工面积也是这个原因。（15: 53） |
| 请问肖莉 :我本人还是坚信万科的,所以这次大跌一股未抛,损失惨重,请问你们如何看待目前股价及今后股价,增发路演时有价老总说股价值四十元,现在又怎么看待?谢谢!（15: 53） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 股票估值方法有很多种，结论也不完全一致，具体采信哪一种估值，我们尊重投资者的判断和选择。 万科处在一个需求持续稳定增长的行业，管理层有信心保持业绩的持续增长，管理层也有信心通过未来的业绩成长和业绩释放来保持股价的长期提升。（15: 53） |
| 请问肖莉 :06年未结转收入近100亿，07年销售收入523亿，总额超过610亿。07年结转额加未结转额小于该数。有什么原因吗？（15: 53） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 公司销售收入中包含所有万科负责开发的项目实现的销售收入，但公司在期末合并会计报表时，根据会计准则的要求少部分项目不能纳入合并会计报表范围，因此对外披露的结算收入和已售未结中不包含该部分项目。导致了您提到的差异。（15: 53） |
| 请问郁亮 :你好，咱公司的净资产有没有包括土地增值的这一部分在内？今年两税合一对公司有几的利好。（15: 54） |
| 董事、总裁:郁亮 公司的净资产不包括土地增值； 自2008年开始，我国的企业所得税率由33%下调至25%，原执行15%所得税率的特区等上调至18%（逐步过渡至25%），该调整对万科2008年的经营业绩将产生正面影响。（15: 54） |
| 请问肖莉 :我是一名忠实的万科迷,自去年八月买入万科股票以来,不论它涨涨跌跌都不弃不离,我太看好万科公司,还有她的魅力,请问我的想法是否对,万科在除权后能填权到40吗谢谢回答（15: 54） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 感谢您对万科的信任和支持。万科的管理层背负着股东的厚爱，我们将尽心尽力，集中精力在公司业务上，不断提高管理水平和运营效率，提升公司业绩和成长性，控制经营风险。管理层有信心通过未来的业绩成长和业绩释放来保持股价的长期提升。（15: 54） |
| 请问郁亮 :我现在持有一万多股万科Ａ的股票，打算今年来参加你们公司的股东大会，请问贵司今年的会何时召开及０８年公司还能继续大比例送红股吗？（15: 54） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 公司年度股东大会的召开时间目前还未确定。因为涉及董事换届选举，监管机构最新要求新提名的独立董事必须参加有关独立董事培训，这影响了公司股东大会的召开时间。公司将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。（15: 54） |
| 请问郁亮 :非常感谢从百忙中抽出时间来和广大投资者交流的高管们。也非常荣幸能作为一个万科的股东和同行来和你们进行交流。现有几个问题想请你们解答一下：1、万科的核心竞争力源自于目前公司的管理团队。我想请问公司在后续人才的培养方面有那些举措？如何能保证多年以后下届管理团队具备现任团队的高质素？2、我有注意到万科年报中投资收益出现增长，请问是那方面的投资？另外万科是否有打算（或已经）进入VC、PE领域？3、作为一个同行我坚定看好中国房地产市场未来10－15年的发展，请问万科对于中国房地产市场良好的发展有多少年的信心？谢谢！（15: 54） |
| 董事、总裁:郁亮 1、您的问题，可能不是一两句话的回答能让您满意。万科是一个透明的企业，我们非常欢迎与同行的交流机会，也非常希望能够向同行学习。您可以和万科总部公共关系部我的同事联系。 2、万科一直坚持扎根自己的主业，当然我们非常乐于与所有相关领域的人士或结构展开合作。万科2007年报表中的投资收益主要是合作项目带来的收益，依然来自我们的主业。 3、我认同您的看法。（15: 55） |
| 请问肖莉 :公司股价跌破增发价幅度较深,时间较长,公司是否考虑回购股票（15: 55） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 公司目前处在快速发展的阶段，需要股东的持续支持，过去的业绩也证明了管理层能有效的运用股东资金，不断提升股东价值，提升ROE。 从微观的角度看，股价是投资者根据公司业绩成长性、管理团队的战略眼光和管理能力、公司的治理水平等等基本面因素给予公司的定价，这是公司股价的价值中枢。 但股价不仅仅反应公司的基本面，还反映了外部的宏观经济、政策环境、投资者信心等等公司无法控制的因素，我们可以把这些影响股价的因素称之为市场因素。所以，在不同的市场背景下，股价会围绕公司基本面上下波动，比如从2007年初开始到现在的过去一年多时间，万科的股价也不可避免地经历了非常大的波动。 对上市公司来说，责任是为投资者创造价值，或者说保持基本面的良好。企业和职业经理背负着投资者寄予的厚望，应该尽心尽力，集中精力在公司业务上，不断提高管理水平和运营效率，提升公司业绩和成长性，控制经营风险。 万科处在一个需求持续稳定增长的行业，管理层有信心保持业绩的持续增长，管理层也有信心通过未来的业绩成长和业绩释放来保持股价的长期提升。 所以，公司没有回购股票的计划。 股价管理层相信，假以时日，（15: 55） |
| 请问肖莉 :万科的分红预案已经出来了,请问要什么时候实施.（15: 55） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（15: 55） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（15: 55） |
| 请问肖莉 :万科准备什么时候分红啊?（15: 55） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（15: 56） |
| 请问郁亮 :万科的10股送6加1什么时候实行?（15: 56） |
| 董事、总裁:郁亮 公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（15: 56） |
| 请问郁亮 :请问,今年3月份的销售情况怎样,与去年同比预计是否有50以上增幅?（15: 56） |
| 董事、总裁:郁亮 我们明显感觉到3月份市场回暖，我们销售情况也不错，销售数据会在4月初公布。（15: 56） |
| 请问郁亮 :请问,目前的房价及成交量的走势是否在公司管理层的预期范围内,公司对房市的进一步走势怎样看?（15: 56） |
| 董事、总裁:郁亮 进入三月份，公司明显感到房地产市场的回暖，公司在各地的销售情况也相当不错。我们认为，未来的房价没有进一步深幅调整的空间。（15: 57） |
| 请问肖莉 :40快的wka,今年能解套吗?（15: 57） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 股价不仅仅反应公司的基本面，还反映了外部的宏观经济、政策环境、投资者信心等等公司无法控制的因素。所以，在不同的市场背景下，股价会围绕公司基本面上下波动，比如从2007年初开始到现在的过去一年多时间，万科的股价也不可避免地经历了非常大的波动。 上市公司的责任是为投资者创造价值。万科处在一个需求持续稳定增长的行业，管理层有信心保持业绩的持续增长，管理层也有信心通过未来的业绩成长和业绩释放来保持股价的长期提升。（15: 57） |
| 请问郁亮 :请问郁总：如何避免在工程承包和材料采购中，因相关的人员腐败面而致公司损失的？（15: 57） |
| 董事、总裁:郁亮 在价值观层面和文化层面，万科一直倡导“阳光照亮的体制”，强调职业化的底线，万科的职业经理团队是一个理想主义气质浓厚的群体。在制度层面，万科对员工有完整的职务行为管理办法，实行公开招投标和网上采购。（15: 57） |
| 请问肖莉 :分配预案公布后，大概什么时间正式实施行权呢。（15: 57） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（15: 57） |
| 请问肖莉 :我是万科忠实的投资者，王石的FANS。祝这次交流会圆满成功吧，当然更希望万科大红股票高高涨。其实报告我也看不太明白只是希望万科高层真的等够在乎我们中小投资者的利益，不做有损中小投资者利益的事情，我带广大散户和你们说声：谢谢！（15: 57） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 万科过去近二十年在资本市场建立的声誉是保证万科持续成长的重要保障，也是万科所建立的一项最为重要的无形资产，万科希望这项资产可以永远增值下去。所以请您相信万科，相信万科管理层所做出的努力，也谢谢所有投资者对万科的支持，多谢！（15: 57） |
| 请问郁亮 :什么时候送股？（15: 59） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（15: 59） |
| 请问谭华杰 :10送6何时进行，谢谢（16: 00） |
| 董事会办公室主任:谭华杰 公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（16: 00） |
| 请问郁亮 :请问：万科2007年业绩大幅增长，其中证券投资收益占多大比重。谢谢！（16: 00） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 万科的投资收益主要来源于合作项目的收益，其中只有RMB3,009,778.74元是来自于出售因万科收购公司而带来的证券投资的收益，请详见万科2007年年度报告第57页的8.1证券投资情况。（16: 00） |
| 请问郁亮 :请问：万科的登记日在什么时候?（16: 00） |
| 董事、总裁:郁亮 司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日（16: 00） |
| 请问郁亮 :听说公司与深圳国投地产有整合的消息，对公司业绩影响如何？（16: 00） |
| 董事、总裁:郁亮 公司未与深圳国投达成任何整合计划。（16: 00） |
| 请问肖莉 :肖小姐：您好！我是广州万科城新里程的最新业主，刚与贵司签定了购买合同后就发现很多问题：1、很多业主就装修问题与客服反映过，但都回复说没有用，只有等到开放日去现场提，到时就会有用吗？2、听说新里程里将要设立一个居委会和老年活动中心，那到时新里程还是否一个封闭管理的小区呢？试想谁希望自己所居住的小区整天一些乱七八糟的人随意进出？3、由于签定时间较早，我们与贵司签定的购房合同是以套来计算的，后来有业主理论过，之后他们所签定的合同都是以套内面积来计，而我们之前所签业主则一直没有得到贵司的通知，让我们前去补签（询问过就说有专人通知，但到底有没有一个期限？）会否到时突然一个电话就说我们过期了，自动放弃权限了？请答复，谢谢（16: 02） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 您的问题，已经向专业管理部门提交。请您联络广州客服了解详细情况。（16: 02） |
| 请问郁亮 :请问郁亮：在行业的整合阶段，万科有没有考虑过与同样是行业巨无霸的其他公司进行合并？比如中粮地、招商地、保利地、中信地等，在国外银行界的大银行合并司空见惯，那么这会不会发生在国内地产业？如果万科的竞争对手如保利地、中信地合并后会对万科产生怎样的有利或不利的变化？当然，这种可能性极小，但从企业的战略规划中，不得不考虑每一个极小可能的细节。（16: 02） |
| 董事、总裁:郁亮 非常感谢您的提醒。 万科在2005年就明确提出，我们需要能够驾驭最灵活的合作手段，成为行业各类参与者首选的合作对象。因此，万科充分预计到了行业未来资源整合的重要性，也为此提前做了很多准备工作。（16: 02） |
| 请问万科的59亿公司债进展如何？（16: 02） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 公司已向证监会提交了发行申请。目前有关事项还在进行当中。（16: 02） |
| 我们支持你们！！（16: 02） |
| 董事会办公室主任:谭华杰 谢谢，谢谢所有投资者对万科的厚爱和支持，没有你们就没有万科的今天！（16: 02） |
| 请问郁亮 :1. 昨天万科网站贴有一篇文章，“关于春季例会的一些思考”，里面提到，“我们虽然增加了销售面积，销售金额有些微下降，但可用于发展的现金流入会减少25亿元！这结果出乎大家的意料”，请问有什么对策？正如文中提到，这几年万科的发展主要是靠从资本市场融资，但是如果以后几年融资不畅，怎么保证发展？2. 销售额以及子公司等的大规模扩张，在人员上，管理体制上有什么措施保证政令畅通，企业文化一致？3. 工业化住宅方面，是一个非常大的事业，但靠万科推动，非常困难，目前有没有二线开发商跟进(或者一线开发商？)，只有形成一个产业联盟，才可以大规模发展，真正降低成本。（16: 02） |
| 董事、总裁:郁亮 07年末，公司资产负债率为66.1%，较上年增加一个百分点。但这是因为公司年末账面负债中有高达216亿元的预收账款，这部分帐款将随着项目竣工结算转为收入，并不构成实质性负债。 要准确衡量公司的偿债能力，更好的指标是净负债率，万科07年末净负债率为22.9%，远低于国内同行业普遍水平。 长期以来公司与银行保持了良好的合作关系，在从紧的货币政策下，银行将更为偏重资信好的优势企业。而公司也是行业多元化融资渠道运用最充分的公司。因此，公司目前并没有资金方面的压力。 至于内部讨论的内容，那是因为从2004年开始，我们就意识到我们将面对一个多变的经营环境，为了适应环境的变化并从中获得发展的机会，万科在两个方面付诸了更多的努力。一是我们加强了前瞻性的研究，要求自己对人口、经济、政策、行业等多个方面的宏观趋势有更准确的把握，这些研究的主要结论在万科的定期报告中一直有所陈述，许多结论也得到了投资者的认同和事实的验证。另一方面，在内部我们引入了情景分析工具，对未来可能出现的各种情况做出预设，并要求自己提前准备好相应的解决方案。最近两年的季度例会，有好几次我们都在进行这样的情景分析，因为万科的开发遍布全国近30个城市，只有在季度例会和年会的时候，全体中高级经理以上人员才能汇集在一起，我们借助会议的机会让大家一起参与这些讨论，这既是一个集思广益的过程，也是一个知识传播的过程。所以这些讨论的议题，一般都比较“尖锐”和“激烈”，这是因为我们需要给自己保持压力，需要考虑到最严峻的可能并做好充分的准备，相信这也是股东所希望看到的。（16: 02） |
| 请问肖莉 :请问万科除权时间是哪天啊?（16: 06） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（16: 06） |
| 请问郁亮 :请问什么时候配股（16: 06） |
| 董事、总裁:郁亮 公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（16: 06） |
| 请问郁亮 :对万科目前股价，您有什么看法，（16: 06） |
| 董事、总裁:郁亮 股价是投资者根据公司业绩成长性、管理团队的战略眼光和管理能力、公司的治理水平等等基本面因素给予公司的定价，这是公司股价的价值中枢。 但股价不仅仅反应公司的基本面，还反映了外部的宏观经济、政策环境、投资者信心等等公司无法控制的因素，我们可以把这些影响股价的因素称之为市场因素。所以，在不同的市场背景下，股价会围绕公司基本面上下波动，比如从2007年初开始到现在的过去一年多时间，万科的股价也不可避免地经历了非常大的波动。 上市公司的责任是为投资者创造价值。万科的管理层将尽心尽力，集中精力在公司业务上，不断提高管理水平和运营效率，提升公司业绩和成长性，控制经营风险。 从长期来看，万科处在一个需求持续稳定增长的行业，管理层有信心保持业绩的持续增长，管理层也有信心通过未来的业绩成长和业绩释放来保持股价的长期提升。（16: 06） |
| 请问郁亮 :请问贵公司所谓的送股分红针对什么时候买进的股民（16: 06） |
| 董事、总裁:郁亮 针对股权登记日持有万科股票的投资者。 公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（16: 07） |
| 请问郁亮 :万科两年内的估值是多少,投资回报率是多少（16: 12） |
| 董事、总裁:郁亮 短期来看，股价不仅仅反应公司的基本面，还反映了外部的宏观经济、政策环境、投资者信心等等公司无法控制的因素。所以，在不同的市场背景下，股价会围绕公司基本面上下波动。 长期来看，万科处在一个需求持续稳定增长的行业，管理层有信心保持业绩的持续增长，管理层也有信心通过未来的业绩成长和业绩释放来保持股价的长期提升。（16: 12） |
| 请问郁亮 :公司的结算标准是什么?是项目全部竣工还是确认收到房款的方式,或者是其它方式（16: 13） |
| 董事、总裁:郁亮 万科的结算标准—在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同金额20%或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。（16: 13） |
| 请问郁亮 :万科2009年能达到1000亿的销售规模吗？达到之后，是否意味着万科的规模到了顶峰，已从快速成长期到了成人期，接下来将步入衰老期？（16: 13） |
| 董事、总裁:郁亮 万科的发展与客户和股东的支持分不开，万科管理团队将持续努力以回报股东。 我们对发达国家的房地产市场进行分析，并考虑到中国人口的所带来人口红利等（可见万科年报中致股东以及业绩推介等），我们无法得出这样的结论。（16: 13） |
| 请问郁亮 :请问上海新里程的21、22号楼工业化生产的房子，目前销售情况如何？（16: 14） |
| 董事、总裁:郁亮 上海新里程20和21号楼工业化住宅于2007年11月开始销售，目前销售率85%，尚未交付使用。（16: 14） |
| 请问谭华杰 :在国际经济环境和国内宏观调控环境下万科的发展和增长会不会减缓？万科的利润增长会不会跟不上股本扩张？（16: 14） |
| 董事会办公室主任:谭华杰 一直以来，万科非常重视市场环境的变化，要求自己具备良好的前瞻性和灵活应变的能力。我们的看法是，环境的变化中，对行业的任何挑战，对单个企业来说都意味着机会。只要环境变化对每个企业来说是公平的，那么率先做出有效应对的企业，其发展和增长受到的不利影响将小于其收获的机遇。 至于利润增长与股本扩张之间的关系，我个人的看法是，对于具有良好成长能力的公司，是股本的扩张在驱动利润增长，而不是利润增长在追赶股本扩张。 对任何一个企业来说，要完全依靠内生增长维持每股收益的良好成长性，必须有极高的净资产回报率。而房地产作为自由准入的行业，并不具备这种条件。因此除极少数行业外，长期保持每股收益良好成长性的企业必须不断进行股权融资，这是客观规律。 长期具有良好成长性的企业不断进行股权融资，正是使原有股东的投资实现增值的重要方式，美国新经济时代开始后，几乎每一家新兴企业的成功历史都说明了这一点。 万科是中国第一批上市企业，连续17年保持了盈利增长。事实证明，万科每一次的募集资金，都为投资者创造了价值。 作为一贯重视合作、并具有一定品牌优势的企业，万科可以在一段时间内，不依赖股权融资而保持每股收益的良好成长性，主要方法是增加合作项目比例，将主要资金用于开发合作方的存量土地，而不是自己购买项目资源。在这种模式下，公司可以实现非常高的周转率，并使净资产收益率在一段时间内呈上升趋势或维持高位，从而通过内生增长支撑每股收益的成长性。但这种方式将使得公司的操作规模急剧扩大，并非可以永续经营的模式。 万科在年报中已经表示，如果年内能进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住行业整合的机遇，并确保未来每股收益的成长性。但公司在此问题上将高度慎重，公司认为，只有在充分考虑资本市场状况、股东和投资者承受能力的基础上，在得到广大股东支持的前提下，股权融资才能提上议事日程。而一旦启动该项工作，万科也还将尽一切可能，选择合适的时机、合适的规模、合适的方式，避免融资本身对证券市场造成重大不利影响，同时确保融资带来的盈利增长。（16: 15） |
| 请问郁亮 :我在全国多处城市都见到万科的楼盘，请问今年市场份额是否会进一步扩大。（16: 15） |
| 董事会办公室主任:谭华杰 万科的市场战略是“倍速于大市成长”，如果这一战略可以实现，则市场份额扩大也是顺其自然的事情。谢谢！（16: 15） |
| 请问肖莉 :按照股权激励计划的有关规定,当净利润增长比例超过30时，以30％为提取百分比、以净利润净增加额为提取基数，计提当年度激励基金； 计提的激励基金不超过当年净利润的10。如果按照这样的规定预提08年的预提金额在7.6亿.据此倒推,那么08年的净利润如果低于76亿.应该退还部分股票激励的股票.万科人有信心不退票吗?（16: 15） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 如果我直接回答您的问题，将不符合披露原则，存在盈利承诺的嫌疑。所以，我的回答是这是我们需要努力的方向。谢谢。（16: 15） |
| 请问郁亮 :请问郁总大约是在什么时候每10股送6股？（16: 20） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（16: 20） |
| 请问郁亮 :产业化的技术壁垒高吗，谢谢（16: 20） |
| 董事、总裁:郁亮 尽管在发达国家市场已经得到普遍应用，但对于国内整个行业而言，产业化仍然是比较新鲜的事物。万科也在尽全力探索适合推广应用的技术、产业解决方案。 毫无疑问，未来产业化将是市场发展、政策导向的主流，技术标准也将建立在一个开放、共享的平台上。而万科作为先行探索者，在资源整合、实践应用方面将享有先发优势。（16: 20） |
| 请问肖莉 :股票什么时候涨到50元呀？（16: 20） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 短期来看，股价不仅仅反应公司的基本面，还反映了外部的宏观经济、政策环境、投资者信心等等公司无法控制的因素。长期来看，万科处在一个需求持续稳定增长的行业，管理层有信心保持业绩的持续增长，管理层也有信心通过未来的业绩成长和业绩释放来保持股价的长期提升。（16: 20） |
| 请问郁亮 :公司目前的资产负债率已经高于行业平均水平，07年现金流出较多，在目前紧缩的金融环境下，单靠增加贷款实现08年业绩目标似乎困难较大，请问在其它融资方式和规模方面有何计划？（16: 20） |
| 董事、总裁:郁亮 1、公司负债中预收账款高达216亿元，该款项并非公司的实际负债，将随着项目的结算而转为收入。剔除该因素影响，公司资产负债率仅为56.0%。2、从净负债率角度考虑，万科07年末为22.9%，远低于国内同行业上市公司。 长期以来公司与银行保持了良好的合作关系，公司也正在不断通过多元化渠道融资。（16: 20） |
| 请问郁亮 :请问郁亮： 我想要问郁总的是：请问贵司如何在国家严厉调控房地产的情况下保证公司业绩能够不受影响？（16: 20） |
| 董事、总裁:郁亮 调控对行业的影响，以及万科如何应对，这是个非常大的问题，恐怕难以用一两句话的回答来让您觉得满意。所幸的是，最近三年万科的定期报告，在“管理层讨论与分析”部分，都在回答您的这个问题。建议您可以下载万科近年来的定期报告阅读。（16: 21） |
| 请问肖莉 :万科理想中的市场占有率是多少，何时可实现？（16: 21） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 借用《超人》中的一句话“能力越大、责任越大”，对万科而言，我们抱着同样的信念进行经营，万科对于市场占有率没有理想中的，只是以能力的持续提高来要求自己，通过能力的持续提高来回报股东、回报社会。 董事、执行副总裁:肖莉 万科中期市场份额目标为5%左右。（16: 21） |
| 请问肖莉 :请问为何王石主席未能参加投资者交流互动会（16: 25） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 感谢投资者对王石主席的关心，他正在前往美国哈佛大学的途中，参加相关论坛，宣讲行业和公司，所以，无法参加今天的推介会，请大家理解:)（16: 25） |
| 请问肖莉 :请问肖莉：作为一名投资者，首先对你们07年取得的业绩表示感谢。同时也很高兴能再次有机会向你们请教有关万科的一些问题。 1。企业的发展在不同的阶段有着不同的特征，而为企业发展提供重要推力的管理层在不同的阶段也应该有相应的变化。我们都知道越大的雪球滚动起来所需要的力就越大，但同时提供给人推的作用点越来越不利，这样总有一天会停下来。这时打破雪球（亦或内部破裂），再重新分组推各个小雪球的效果会更好。这是我所理解的“企业雪球效果”。不知万科是怎样的理解和准备？（16: 25） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 您的看法非常专业，我们也非常认同。万科一直关注规模上升之后管理复杂性提高的必然性。我们也很清楚每一个管理层级都有它的节点极限。万科近年来的组织结构调整，正是为了解决这些问题。（16: 25） |
| 请问肖莉 :您好,我老家在保定,长期关注万科,信赖万科的品质,请问贵公司有没有到河北保定市建房的计划?期待......（16: 25） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 多谢您对万科的厚爱。 万科在进行市场拓展时，主要考虑要抓住中国经济的热点和成长点。目前而言，万科对大型城市的选择主要考虑两个方面：第一，城市本身的吸引力，第二，结合公司自身情况和战略。具体需要考虑当地市场的成熟程度、人口状况、产业结构、收入水平、公司的市场认同度、竞争状况及公司确定聚焦战略等因素。对于城市进入的顺序并没有什么特殊要求，关键是选取合适的时机进入，以保障公司的利益。 相信有一天万科会进入保定这个拥有悠久文化历史的名城，多谢！（16: 25） |
| 请问郁亮 :请问：万科率先降价，能否带来更多回报。（16: 25） |
| 董事、总裁:郁亮 万科1、2月销售均价低于去年年底，其实去年年底的销售均价也低于去年三季度末，其中主要是销售产品结构的影响，部分城市价格调整的影响是次要的。 相对于部分城市去年过度上涨之后的价格高位，这些城市的项目利润率肯定会降低。但之前那种高位价格是不可以作为合理的判断标准的，如果和获取项目时的价格预期相比，即使调整后的价格，合理利润的空间依然是存在的。 万科早在2006年就在内部预警了市场风险，预计到2007年房价、地价有过度上涨的可能。因此在市场亢奋期获取项目资源相当慎重。 当然必须检讨的是，万科也有少数地块是在地价高位获取的。这说明，虽然集团的整体策略比较准确，但一线公司在执行的坚决程度依然有待提高。这一点，在以后的经营中我们需要引以为戒，这也是万科明确提出2008年不拿地王的原因。对于这些少数地块，我们将精耕细作，通过提高产品价值创造来提升其未来收益。（16: 25） |
| 请问郁亮 :听说今年万科会继续增发，是否有此事？如何公司管理层如何看待中国平安的增发？（16: 30） |
| 董事、总裁:郁亮 公司认为行业调整会给资金充裕的企业带来难得的发展机遇，万科如果能在时机成熟的时候进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住发展机会，并提高未来每股收益的持续成长性。但管理层在这一问题上将高度慎重。万科管理层认为，只有在充分考虑资本市场状况、股东和投资者承受能力的基础上，在获得广大股东认同的前提下，股权融资才能提上议事日程；此外一旦启动该项工作，公司还应尽一切可能，选择合适的时机、合适的规模、合适的融资方式，以避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响，同时确保融资将为股东带来盈利增长。（16: 30） |
| 请问郁亮 :请问:万科在目前发展中有没有遇到什么困难?需要什么办法来解决?（16: 30） |
| 董事、总裁:郁亮 万科2008年面临的主要挑战是规模扩大后的管理课题。能否在发展中解决好管理问题，是万科能否延续稳健的快速增长的一个关键。 万科一直保持着一个习惯，至少为三年后的发展提前准备好管理平台。因此我们有信心应对好成长中遇到的挑战。（16: 30） |
| 请问肖莉 :请问肖莉;万科今年会加大开发力度吗（16: 31） |
| 董事、执行副总裁:肖莉 公司今年已确定的开工计划为848万平方米，这个比例比2007年的增幅显得有限，主要有如下原因：（1）2007年，我们比原计划增加了80万平米左右的开工；（2）公司在年报中披露了尚有600万平米左右的面积已经签署公司股权转让协议，但没有办理手续，所以，不能记入开工竣工计划，但在陆续办理手续的过程中，一旦手续办妥，就可以开工。因此，最终的开工面积可能还会有所增加，这里存在一定的不确定性。07年增加了开工面积也是这个原因。（16: 31） |
| 请问郁亮 :万科过去十年平均复合增长率超过40%,给股东带来丰厚的回报．请问如何在以后的经营中保持这种增长？（16: 31） |
| 董事、总裁:郁亮 我们将坚持既定的发展策略，聚焦主流市场，同时理性判断经营环境的变化，保持灵活应变的能力，从中寻找发展的机会。谢谢。（16: 31） |
| 请问郁亮 :请问，在2008年货币政策从紧的情况下，万科公司如何应对资金流的问题。（16: 31） |
| 董事、总裁:郁亮 1、公司将强化与原有资金合作伙伴的合作关系，同时积极创新融资方式和手段，尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品。 2、行业调整也会给资金充裕的企业带来难得的发展机遇，如果能在时机成熟的时候进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住发展机会，并提高未来每股收益的持续成长性。但管理层在这一问题上将高度慎重。万科管理层认为，只有在充分考虑资本市场状况、股东和投资者承受能力的基础上，在获得广大股东认同的前提下，股权融资才能提上议事日程；此外一旦启动该项工作，公司还应尽一切可能，选择合适的时机、合适的规模、合适的融资方式，以避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响，同时确保融资将为股东带来盈利增长。（16: 31） |
| 请问郁亮 :万科总是靠大比例的融资来支撑快速的增长，会走很远吗？（16: 31） |
| 董事、总裁:郁亮 由于（1）行业本次调整将为资金充裕的企业带来难得的发展机遇；（2）不进行股权融资的企业，假定净资产收益不变，每股收益增长率必然低于净资产收益率，而自由准入的住宅行业，净资产收益率不可能太高；（3）净资产规模已经成为决定未来行业地位的关键因素，因此，如果年内能进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住行业整合的机遇，并确保未来每股收益的成长性。 作为一贯重视合作、并具有一定品牌优势的企业，万科可以在一段时间内，不依赖股权融资而保持每股收益的良好成长性，主要方法是增加合作项目比例，将主要资金用于开发合作方的存量土地，而不是自己购买项目资源。在这种模式下，公司可以实现非常高的周转率，并使净资产收益率在一段时间内呈上升趋势或维持高位，从而通过内生增长支撑每股收益的成长性。但这种方式将使得公司的操作规模急剧扩大，并非可以永续经营的模式。 对任何一个企业来说，要完全依靠内生增长维持每股收益的良好成长性，必须有极高的净资产回报率。而房地产作为自由准入的行业，并不具备这种条件。因此除极少数行业外，长期保持每股收益良好成长性的企业必须不断进行股权融资，这是客观规律。 长期具有良好成长性的企业不断进行股权融资，正是使原有股东的投资实现增值的重要方式，美国新经济时代开始后，几乎每一家新兴企业的成功历史都说明了这一点。 万科是中国第一批上市企业，连续17年保持了盈利增长。事实证明，万科每一次的募集资金，都为投资者创造了价值。而且，万科在股改前就是流通股比例最高的主板公司之一，万科的流通股股东对公司的重大决策一直拥有话语权，如果得不到广大流通股东、广大中小投资者的支持，任何融资方案也不可能获得通过。（16: 31） |
| 卡尔：请问肖莉 :请问今年税改和工资税前扣除对万科利润有何影响?如实行增值税改革有何影响？（16: 58） |
| 肖莉：税改和工资税前扣除对万科利润有正面影响；目前销售不动产还是适用营业税。（16: 58） |
| 工厂化住宅：请问郁亮，万科09年开始的工厂化住宅建设，总体成本是不是高于现有技术，公司的赢利能力能否保持稳定？（16: 59） |
| 郁亮：处于实验性阶段的工厂化住宅建造成本高于传统住宅建造成本。在规模化生产的假设前提下，目前工厂化住宅的建造成本与传统方式的差距将缩小，但仍将高于传统方式。规模化是改善工厂化住宅经济效益的一个方面，但不是全部。其他存在重大影响的因素包括：受城市不动产估值进一步完成，以及土地增值税严格执行的影响，利润对建造成本差异的敏感程度将下降；随着建筑工人收入的增长，人工成本占建造成本的比例上升，两种建造方式之间的成本差异将缩小，长期来看甚至可能逆转；预售条件提升、预收款监管或银行按揭款发放条件提高，将使得建造速度对周转率和资产收益率的影响上升，而工厂化在建造速度上远远优于传统方式。（16: 59） |
| 林阳：请问肖莉，在融资方面我们希望发行权证,或在分红上考虑派发这样的认购证,其实现今酒店出租市场可以,公司有否发展较稳定的收租物业?（16: 59） |
| 肖莉：您好，从理论上看，我非常认同您的观点。但是在目前的规则下，派发认购证还尚不可行。万科已经做出了聚焦住宅领域的选择，这是万科的长期发展策略。其他领域的机会，还是留给更关注和更擅长于那些领域的其他企业更好一些吧。（17: 00） |
| 关心者：请问郁亮先生，听说万科要投资海外房地产市场，这是真的吗？（17: 00） |
| 郁亮：万科目前没有投资海外市场的计划。（17: 00） |
| 步步高：郁总:您好!现在房地产价格出现暂时的调整.请问在这种情况下,去年万科在市场疯狂的时候,拿下的地皮有多少?到时这些地块开发完成后会不会出现'面粉比面包贵'的现象?而且在市场调整的时期里,今年万科的毛利率会不会下降?谢谢!（17: 00） |
| 郁亮：万科早在2006年就在内部预警了市场风险，预计到2007年房价、地价有过度上涨的可能。因此在市场亢奋期获取项目资源相当慎重。这一观点，在万科2007年定期报告中也一直有提示。相对于部分城市去年过度上涨之后的价格高位，这些城市的项目利润率肯定会降低。但之前那种高位价格是不可以作为合理的判断标准的，如果和获取项目时的价格预期相比，即使调整后的价格，合理利润的空间依然是存在的。（17: 01） |
| 卡尔：请问郁亮，万科2009年要实现全部精装房，对利润有何影响，对工期，资金周转影响如何？（17: 01） |
| 郁亮：精装修是市场的趋势，是客户的需求，增加产品的品质、竞争力和附加值，对利润、资金周转产生正面影响，对工期要求更加严格。经过去年一年的磨合，我们在精装修工期方面能做到更好的控制。（17: 02） |
| 老梁：请问肖莉，请问,万科以后有去海外发展的打算吗?（17: 02） |
| 肖莉：万科目前没有去海外发展的打算，谢谢。（17: 04） |
| 李佳桐：请问谭华杰，作为房地产龙头企业的万科为什么要提出降价的口号呢?（17: 04） |
| 谭华杰：我们在2007年提出市场需要也正在理性回归，是因为当时的市场心态依然存在亢奋的一面，市场价格仍有继续惯性上涨的风险，而在当时的情况下，如果价格继续快速上涨，那么接下来需要调整的幅度就会越来越大，在调整过程中对市场信心的打击也会越大，出现过度调整的可能性及幅度也会越大。所以我们认为市场中应该有一些负责任的观点，尽快扭转当时仍然过于乐观的市场预期。（17: 08） |
| rickyln：请问郁亮，公司考虑在香港上市吗？（17: 08） |
| 郁亮：万科目前没有海外上市的计划。（17: 09） |
| 小肥牛：请问郁亮，为什么不发展商业地产,把高端的优质资产沉淀下来(每年复合增长10的价格) 10年后怎么办?毕竟香港 台湾日本历史告诉我们最顶级发展商都是租售比在50:50左右.（17: 10） |
| 黄先生：请问郁亮，住宅产业化能够为万科带上一个怎样的台阶?（17: 10） |
| 郁亮：产业化能够从质量、建造效率两个方面大幅度提高万科的竞争优势。质量方面，产业化可以最大程度改善结构精度，解决渗漏、墙体开裂等质量通病，这是传统产品不可比拟的。这些优势为客户广泛了解和感知后，成为强大市场竞争力量。建造效率方面，工业化住宅的生产方式，将缩短资金周转周期35%，减少60%的现场技术工人。未来可能出现的预售条件提升、预收款监管或银行按揭款发放条件提高，将使得建造速度对周转率和资产收益率的影响上升，到那时工厂化生产的效率优势将更为明显。（17: 10） |
| 小散：请问肖莉，用于股权激励的股票是从市场买吗?（17: 10） |
| 肖莉：根据万科2005年年度股东大会通过的万科首期限制性股票激励计划的规定，万科用于股权激励的股票是公司根据激励对象授权，委托深圳国际信托投资有限责任公司在二级市场购买的万科A股，对购买时间等都有明确的规定，多谢！（17: 11） |
| 唐唐：请问郁亮，万科何时转增？什么时候除权？（17: 11） |
| 肖莉：公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（17: 12） |
| 香榧秒秒：请问郁亮，请问新企业所得税法实施后对万科的净利润有怎样的影响？（17: 12） |
| 郁亮：新所得税法实施后对万科2008年的经营业绩将产生正面影响（17: 12） |
| 酷毙的加菲猫：请问郁亮，个人感觉2008年对万科来说既有困难也有挑战。前者来自从紧的货币政策使得地产公司融资困难，规模扩张受到限制，后者来自于部分地产商由于资金周转的困难将可能倒闭，这样万科能以低廉的价格得到其手中的项目。请问总裁先生，您认为2008年对万科来说是机遇大还是挑战大？如果后者大于前者，那么会不会非常严重影响万科08年的业绩增长？请问万科目前到底有哪些招数破解融资困局？另外万科一直强调的2008是房价调整时期与2005房地产市场暂时低迷期有何不同？（17: 14） |
| 郁亮：在集团2007年度年会上，会议主持人要求每一位与会经理人写出他对公司2008年的畅想或预期，我当时用“波澜壮阔”四个词来形容万科2008。这意味着机遇和挑战并存。我们有信心抓住机遇，化解面临的问题。08年的房价调整是亢奋向理性的回归，我们相信，市场在经历这样的调整后，将更为健康地发展。（17: 14） |
| 小散：请问肖莉，用于股权激励的股票是从市场买吗?（17: 16） |
| 肖莉：是的。07年的奖励奖金要在股东大会后方可提取，然后从市场买入股票。根据万科2005年年度股东大会通过的万科首期限制性股票激励计划的规定，万科用于股权激励的股票是公司根据激励对象授权，委托深圳国际信托投资有限责任公司在二级市场购买的万科A股，对购买时间等都有明确的规定，多谢！（17: 17） |
| 玩主力：请问谭华杰，年报显示07年是市场占有率提升最快的一年.管理层预测万科在中国最多能达到多少市场占有率?据说美国最大房地产商能占全美20%左右.谢谢!（17: 17） |
| 谭华杰：您好，美国最大住宅企业的占有率在5％左右，前五大公司合计在20％左右。中国和美国同属大陆型经济体，两个住宅市场有一定相似之处。因此类似香港那种少数企业占领一半以上市场份额的情况不会在中国出现。但因为中国城市的人口密度高于美国，集合住宅的比例更远远高于美国，因此理论上中国住宅行业最终的集中度可能稍高于美国。（17: 18） |
| 我想买万科：请问肖莉，万科今年股权激励的主要内容？（17: 18） |
| 肖莉：万科目前正在实施的股权激励计划是公司2005年股东大会决议通过的，方案名称是《万科首期限制性股票激励计划》，方案的基本操作模式是：公司采用预提方式提取激励基金奖励给激励对象，激励对象授权公司委托信托机构采用独立运作的方式在规定的期间内用上述激励基金购入本公司上市流通A股股票并在条件成就时过户给激励对象。更详细情况请参阅公司的股权激励计划全文或者电话咨询万科董办工作人员，多谢！（17: 19） |
| hnz：请问肖莉 :您认为次债危机会对国内金融和地产影响很大吗？（17: 19） |
| 肖莉：我们认为，美国次债危机对国内房地产没有实质性影响，谢谢。（17: 19） |
| 鹏扬：请问谭华杰，在市场行情向下的情况下，万科能实现2010年1000亿的目标吗？如果为实现目标而实现目标，会否冒极大的风险？（17: 20） |
| 谭华杰：您好，万科从来没有将简单的规模数字设定为自己的目标，而以后也不会这样做。在万科看来，对股东最重要的增长，就是EPS的长期增长。而对股东最重要的，也就是对万科最重要的。（17: 20） |
| 10元的中石油：07年销售费用11.94亿，管理费用17.63亿，占签约销售额523亿的2.3和3.37，销售费用和管理费用的占比还能降低吗？（17: 20） |
| 肖莉：公司将通过管理要效益，向规模要效益。降低费用率是我们持续努力的目标。（17: 20） |
| 超级Fans：请问郁亮，请问如果取消商品房预售制度，改为封顶后才能开始销售的话，对万科的现金流，未来的增长有何影响？万科还能保持每年超过30％的增长吗？万科的住宅产业进程化会因此收到影响吗？（17: 21） |
| 郁亮：在可预见的未来，取消商品房预售制度实施的可行性不大。我们认为目前加强对预售款的监管是大势所趋，而万科早在几年前已经展开了详尽的研究。实行预售款监管后，行业平均的总体收益率不会发生变化，但在过渡期内因资金收紧和供应减少，对房价、地价和期间内企业的增长速度会有一定影响。此外，项目开发的全周期长度将对公司的周转率产生重大影响，进而影响不同企业的收益率水平。万科目前的开发速度在业内处于领先水平，而工厂化住宅全面推广后，可以将开发周期再缩短30%左右。在监管预售款的情况下，万科的这些优势将体现得更加明显。同时，预售款监管将大大提高工厂化建造方式的经济价值，对推广工厂化有利。（17: 21） |
| B股投资者：请问郁亮，万科和华润置地同属于华润集团旗下的地产公司，如何协调竞争关系？华润置地曾经向香港的投资者表示，华润集团的工业厂房搬迁以后出让的土地，都会预留给华润置地，万科是否也能享受同等待遇呢？（17: 21） |
| 郁亮：华润集团只持有万科15％的股份，是万科的财务投资人，在重大决策上，他们以董事的身份在董事会行使表决权，不构成对公司的控制，所以，华润置地和万科之间的竞争也是市场化的。（17: 22） |
| 房：请问肖莉，你真漂亮,是那么的成熟,希望你健康快乐,活力无限。（17: 22） |
| 肖莉：谢谢你：）（17: 22） |
| 小股东：请问郁亮，万科有没有进军商业地产的计划，与凯德置地的合作是基于什么目的，学习人家的先进管理经验？还是利用对方的资金、人才优势？（17: 23） |
| 郁亮：万科没有进军商业地产的计划，与凯得置地的合作是基于互补的原则，引入对方资金和管理商业的优势，以使万科住宅项目中的商业部分获得更好的利用。（17: 23） |
| 小黑马：请问郁亮，自万科上市十几年平均复合增长率30。计划到2014年销售额增长到1000亿。王石说：“到2009年发力，用10年到15年占中国5的份额。请问王石董事长说的2009年发力指的什么意思，复合增长率能达到什么水平？谢谢（17: 23） |
| 郁亮：中国的房地产行业还处在一个比较初级的阶段，正在发生全面而深刻的变化。宏观调控不断严格、保障住房与商品住房多元并存、小户型产品比例显著提高、传统生产方式变革，这一系列特征都使得房地产行业未来经营模式、开发方式和竞争态势于目前完全不同。率先适应这些变化的企业，将获得极为宽广的发展空间。万科前期的快速发展基本是在原有的市场格局和经营模式下完成的，而2009年之后，万科将和所有同行企业一起，在新的市场态势下迎接新的挑战，而万科已经为此做了很长时间的准备。所以说，2009年是万科真正发力的时候。（17: 24） |
| 罗毅：请问郁亮，1、万科08年计划新开工面积848万平方米，仅比07年实际完成开工面积增加约10％，也低于此前预期1000万平方米的开工量，请问是什么原因导致万科显著放缓开工进度？此举是否意味着万科在经历最近3年高速发展后，需要休息整固？2、高价土地和原材料、人工成本的大幅上升是否显著降低万科未来两年的毛利率？3、希望不要受资本市场情绪化的影响，该再融资就再融资。（17: 24） |
| 郁亮：您好，（1）万科并未放缓开工进度，848万平米对应的是万科2007年末已经取得的项目资源，不包括08年获取项目当年开工的面积。（2）行业成本的上升只要在企业普遍的预期范围内，就并不会影响行业的平均收益水平。（3）谢谢您的支持和信任，在股权融资问题上，我们将高度慎重，充分考虑股东的利益和感受。（17: 24） |
| 雷军：肖总：您好。请问万科公司每年未开发土地的闲置成本大约是多少？是怎么计算的？谢谢。（17: 25） |
| 肖莉：基本对我们没有什么影响。（17: 25） |
| rebound：请问郁亮，我有两个问题:1.从年报上看,公司三大区域销售收入分布基本均衡,但是营业利润方面,与销售收入相比极不均衡,珠三角占比非常大,请问原因是什么,是当地经济发展水平还是公司市场影响力或者其他什么因素造成的?2.公司目前采取的是稳健扩张策略,导致资产周转率逐年下降,这个下降趋势会不会持续下去?公司会在什么情况下结束这种扩张策略?最后要谢谢你们为投资者创造的优秀业绩.（17: 25） |
| LG：请问:从较长期的角度,万科A和万科B比,哪个风险小?谢谢!（17: 25） |
| 肖莉：从微观的角度看，股价是投资者根据公司业绩成长性、管理团队的战略眼光和管理能力、公司的治理水平等等基本面因素给予公司的定价，这是公司股价的价值中枢。但股价不仅仅反应公司的基本面，还反映了外部的宏观经济、政策环境、投资者信心等等公司无法控制的因素，我们可以把这些影响股价的因素称之为市场因素。所以，在不同的市场背景下，股价会围绕公司基本面上下波动，比如从2007年初开始到现在的过去一年多时间，万科的股价也不可避免地经历了非常大的波动。从同股同权的角度考虑，股价应该是一致的。但A股和B股分属两个不同的投资群体，因此也会反应上述因素的差异。从较长期来看，我认为无论投资万科A或者B都会给投资者带来价值。（17: 25） |
| whm：请问郁亮，回购股B是否比开发一个新项目回报高，公司有考虑吗？（17: 26） |
| 郁亮：公司对未来的增长充满信心，需要持续获得股东的支持，所以，暂时没有回购公司股票的考虑。谢谢。（17: 26） |
| hyspeed：请问郁亮 :郁总，公司产业化进展如何？假如公司此次产业化过程中遇到房价回落而失败的话，对公司最坏的损失或者影响有多大？谢谢！（17: 27） |
| 郁亮：公司产业化仍处于市场应用实践的阶段，尚未进入大规模推广阶段。万科作为对股东负责的上市公司，会在对市场环境、技术可行性和经济可行性进行详细评估后制定合理的工厂化住宅推进计划。我们认为，未来相当长一段时间内，房地产市场仍可以保持繁荣发展态势，这为工厂化住宅应用推广提供良好的市场环境。（17: 27） |
| bob0216：请问郁亮，在万科的股权激励计划当中，万科今年会拿出多少钱进行激励？是买A股还是B股呢？（17: 27） |
| 肖莉：万科目前实施的股权激励计划是一个三年的计划。2008年公司需要提取两笔钱，一部分是2007年补充提取的；另外一部分是2008年预提的。2007年补充提取的资金为243,140,599.90元；2008年预提的资金大约为7.5~8亿左右，目前尚未进行计算。所提取的激励基金全部购买万科A股。（17: 27） |
| 胡：请问郁亮，公司有没有考虑万科B与万科A合并的问题？（17: 28） |
| 郁亮：这是一个政策性问题，在政策许可前，没有可能性。谢谢。（17: 28） |
| jammy79：请问肖莉，您好,我有一个简单的财务题想请教.06年末未竣工结算面积:119万M2,金额:96.6亿元;07年销售面积:613.7万M2,金额:523.6亿元;07年结算面积:393.7万M2,金额:351.8亿元;07年末未竣工结算面积:290.9万M2,金额:238.1亿元;以上是万科在06及07年报中披露的数据,照此推算:第一:07年末未竣工结算面积应该是:119万 613.7万-393.7万=339万M2,为何年报中披露的却是290.9万M2,两者相差48.1万M2;第二:07年末未竣工结算金额应该是:96.6亿 523.6亿-351.8亿=268.4亿元,为何年报中披露的却是238.1亿元,两者相差30.3亿元;我不知道自已在哪些地方理解错了,还望王总能给予指正,谢谢!（17: 28） |
| 肖莉：公司销售收入中包含所有万科负责开发的项目实现的销售收入，但公司在期末合并会计报表时，根据会计准则的要求小部分项目不能纳入合并会计报表范围，因此对外披露的结算收入和已售未结中不包含该部分项目。这就导致了题目中的差异。（17: 29） |
| 骨子里的万科：请问郁亮，万科今年用于股权激励的资金是多少？（17: 29） |
| 郁亮：万科2007年实际用于购买股票的股权激励的资金为3.15亿元，其中0.74亿元为补提2006年激励计划基金，另外2.41亿元为预提的2007年激励计划基金。（17: 29） |
| 谯永兴：请问肖莉，请万科开发的物业是由谁来管理的？（17: 30） |
| 肖莉：目前公司所开发的楼盘主要由公司全资附属物业服务公司提供物业服务。公司所开发项目的物业服务以遵守国家及地方政策法律法规为前提，以有利于维护广大业主的利益为出点，充分尊重业主大会的决议，并积极支持业主委员会开展相关工作。（17: 30） |
| 股东：请问郁亮，请问是否考虑用股权激励基金买进B股？毕竟B股更加便宜？（17: 30） |
| 郁亮：万科股权激励计划是基于A股而制定的，目前只能购买A股股票。在未来新的股权激励计划制定中，如果政策许可，我们可以探讨可行性。（17: 30） |
| 请问肖莉:万科懂事马上到了换届的时间,请问王总还会连任吗?（17: 31） |
| 肖莉：如果股东继续支持王总，他当然可以连任:) 请您继续支持他:)（17: 31） |
| 请问肖总，你所说的2007年全年的平均股价具体是怎么说，是以全年的每一个交易日收盘价来累加，再除以日数来求出的吗？（17: 31） |
| 肖莉：您说对了一部分，平均股价的计算还需要考虑复权因素。由于去年万科进行了10转增5，故需要考虑这个因素。（17: 32） |
| 请问郁亮 :请问,万科是否会携手政府在大范围内开展经济适用房的开发（17: 32） |
| 郁亮：在适当的机会下，万科乐于积极参与经济适用房的开发。经济适用房利润率虽然较低，但资金占用量较小，且没有销售风险。对于资产周转能力较强的开发企业，同样可以实现较好的投资回报水平。（17: 32） |
| 请问郁亮 :可以参观万科工业化建房的工厂吗？（17: 32） |
| 郁亮：感谢您对万科的关注！万科对投资者来访保持开放的心态。您可以通过万科网站上的投资者来访一栏进行登记预约，也可以致电董事会办公室进行电话预约。（17: 32） |
| 请问肖莉 :万科什么时候开始配股?（17: 34） |
| 肖莉：公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（17: 34） |
| 请问郁亮 :您们好!万科的企业债一直被监管部门拖而不批,央行今年又实行从紧的货币政策,万科虽然拥用多元化的融资渠道,但在资金运作上,应该会让你们感到些许压力吧.建议把07年的分配预案作些修改,把10股送1.00元,10股转赠6股;改为10股送1股,10股转赠6股.这样万科08年可多6.87亿元的营运资金,股东收到的是红股,也不需纳税,一举两得.这个提议可能会有反对的意见,但万科是我们所有股东的,现在它最需要的是更多的现金,在融资出现困难的情况下,何不靠自已,把现金留在公司为我们赚钱,相信股东们都会理解和支持的,如果明年现金充裕了,再补一个大红包给我们就可以了,但我个人还是喜欢明年多送红股.这是我的一点看法,供管理层参考.谢谢!（17: 34） |
| 郁亮：谢谢您对管理层的信任。万科一直坚持派现的政策，今年已经在综合考虑不同投资者需求的基础上，将派息比例由历年的30％左右调至今年的13％左右。（17: 34） |
| 请问：万科有去香港融资的计划吗？（17: 34） |
| 肖莉：万科目前没有考虑去香港融资。谢谢。（17: 34） |
| 请问郁亮 :公司管理层持股占全额的比例是多少，是否允许管理层逐年售出？上次融资时管理层带头购入，按规定何时可以卖出？谢谢（17: 35） |
| 郁亮：公司管理层（包括独立董事孙建一）持股占公司总股本的比例为0.029%，根据《公司法》的相关规定，管理层可逐年卖出一部分。管理层无论是因为任何原因买入的万科股票，都需要按规定逐年卖出，谢谢！（17: 35） |
| 请问谭华杰 :欣赏佩服感谢万科团队出色的工作。万科2007年每股收益是0.73元，这是不是全面摊薄后的？我看从2007年年底到现在公司股本并无改变，但有的机构说全面摊薄是0.705元？谢谢！（17: 35） |
| 谭华杰：0.73元是根据新会计政策披露的2007年加权平均口径的每股收益。（17: 36） |
| 我是万科的老股民,一直没参过股东大会,今年想看一看,能不能亲眼见到偶像王石,及股东刘元生.（17: 36） |
| 肖莉：因为本年的股东大会时间尚未确定，故现在尚无法确认王石先生是否能亲自参加。在时间允许的前提下，王石先生是非常乐意和广大投资者进行沟通的，也感谢您对王石先生的厚爱。刘元生先生只是万科的股东，他有权出席也有权不出席，我们现在无法确定他本人是否会参加本次股东大会。（17: 36） |
| 请问郁亮 :万科股权激励的钱会在2级市场买入万科股票吗，大概有多少钱？（17: 38） |
| 郁亮：万科目前实施的股权激励计划是一个三年的计划。2008年公司需要提取两笔钱，一部分是2007年补充提取的；另外一部分是2008年预提的。2007年补充提取的资金为243,140,599.90元；2008年预提的资金大约为7.5~8亿左右，目前尚未进行详细计算。（17: 38） |
| 请问肖莉： 万科去年以31.53元进行过股权融资，今年如果再一次采取股权融资是否会高于去年的价格？或者高于今年除权后的价格大概在19.6元左右？我一直持有万科至今，如果公司今年进行股权融资，我作为中国一个不起眼的小股民十分坚定的看好万科的长远发展，但是如果今年万科的招股价低于31.53元的话，我觉得这样做对于万科的长期投资者是一种莫大的伤害！另外公司59亿公司债项目进展如何？如果发行成功，我觉得对于公司的长远发展会有好处的。（17: 41） |
| 肖莉：从微观的角度看，股价是投资者根据公司业绩成长性、管理团队的战略眼光和管理能力、公司的治理水平等等基本面因素给予公司的定价，这是公司股价的价值中枢。但股价不仅仅反应公司的基本面，还反映了外部的宏观经济、政策环境、投资者信心等等公司无法控制的因素，我们可以把这些影响股价的因素称之为市场因素。所以，在不同的市场背景下，股价会围绕公司基本面上下波动，比如从2007年初开始到现在的过去一年多时间，万科的股价也不可避免地经历了非常大的波动。对上市公司来说，责任是为投资者创造价值，或者说保持基本面的良好。企业和职业经理背负着投资者寄予的厚望，应该尽心尽力，集中精力在公司业务上，不断提高管理水平和运营效率，提升公司业绩和成长性，控制经营风险。我们坚信，这种努力最终一定会赢得市场的认可。万科处在一个需求持续稳定增长的行业，管理层有信心保持业绩的持续增长，管理层也有信心通过未来的业绩成长和业绩释放来保持股价的长期提升。公司债的项目已经上报相关部门，目前正在审批中。（17: 41） |
| 请问肖莉 :我想问一下限售股什么时候上市（17: 41） |
| 肖莉：除华润认购的公司2006年非公开发行的1.6亿股没有解除限售外,公司没有其他限售股份.滑润持有的限售股将于2009年12月解除限售.（17: 41） |
| 请问肖莉 :万科从什么时候算派送股的登记日（17: 41） |
| 肖莉：公司分红派息方案要经过股东大会审议通过之后才能实施。目前公司股东大会的召开时间还未确定。我们将至少提前20天公告股东大会召开的有关事宜。敬请留意公司的有关公告。公司也将在股东大会通过有关分红派息方案后，在实施之前提前1个星期左右公告实施的具体安排，包括分红派息的股权登记日。（17: 42） |
| 请问谭华杰 :请问万科预计在08年的竣工结算面积大约是多少？thanks（17: 57） |
| 谭华杰：按照2007年末项目情况,公司2008年项目竣工面积为689万平方米,至于结算面积要根据实际销售情况和销售项目的竣工情况才能确定.（17: 57） |
| 尊敬的各位投资者，各位朋友：很高兴有这么多热情的朋友参加我们这次网络交流会，一起关心万科的成长。在短短两个多小时内，我们已经收到了1000多个问题。股东们对万科的关注是对我们最大的鞭策和鼓励，在此请允许我对大家的热心参与表示衷心的感谢！迫于时间有限，我们无法对每一个问题给出详细的回答，在此向提出问题而未能获得回答的朋友表示真诚的歉意。为了让投资者更全面地了解公司，对于一些受关注程度较高但还来不及回答的问题，我们会整理后统一放在公司的网站上，欢迎大家查阅。如果大家还有问题，也欢迎通过电子邮件（IR@vanke.com）或电话的方式和我们做进一步的探讨。在两个多小时的时间中，许多投资者对公司提出了宝贵的意见，万科的管理层深受启发，并真诚的期待能够做和大家做更深入的交流。同时，股东们对万科未来的期待，也将成为万科不断超越过去迈向更高台阶的动力。中国的住宅行业的前景无比广阔，万科也还是一家年轻的企业，我们愿与股东们一起，共同开辟前方的道路，创造美好的未来！（18: 54） |
| 主持人：各位投资者，万科A2007年度业绩网上交流会到此结束，本次活动得到广大投资者的热情参与，同时公司各位嘉宾对投资者的提问给予了认真的解答，互动交流气氛非常热烈，在此一并表示感谢！再见！（18: 54） |