和讯网书敏:“与精英分享商业智慧,与智者沟通人生体会”,各位和讯网友大家好,这里是和讯的系列高端访谈节目《领袖对话》,今天我们非常有幸地请来了全国政协委员,河南建业地产集团董事局主席胡葆森先生,胡总您好!(21: 23)
    胡葆森:你好!(21: 24)
    和讯网书敏:您今年的提案中是建议发展低碳住宅的开发建设,现在低碳是很热门的话题,我们网友可能很难理解,房地产为什么一定要推进设立低碳建筑的标准呢?(21: 24)
    胡葆森:因为这次在哥本哈根会议上,我们的总理温家宝向国际上有个承诺,要在2015年我们国家碳排放量减少40%—45%。在总理这样的承诺之后,我们国家各行各业都在执行这个责任。我们一个国家就占了全世界碳排放量的19.8%,接近20%了,房地产业和建筑业又在这19.8%又占了40%,可以看到房地产业和建筑业占了全世界碳排放量的8%,这个事情引起国内一些做地产行业人士的重视,今年1月份,万科我们中城联盟开年会的时候共同谈到这个话题,王石先生代表阿拉善组织和房地产组织也参加了一系列联合国环境署的保护活动,包括去年去肯尼亚。我们中城联盟的成员希望在今年包括今后很长一个时期我们带头做绿色住宅、科技住宅和低碳住宅,我作为联盟成员之一,作为发起人之一,有责任在河南做这个事情。我在参加“两会”这样的机会,呼吁和倡议全国房地产商能够开始重视这件事情,如果有条件的话,开始动手做这件事情。(21: 24)
    胡葆森:这次建议中也包政府提的一些建议,希望政府在今后能够配套地出台一些鼓励开发商建低碳住宅的政策,比如税收上、财政政策上、行业评比上做一些政策,鼓励开发商行业做低碳住宅。只有从我们自己做起,从行业做起,我们国家才能尽到一个大国对全球气候变暖这件事情应负的一个责任。(21: 24)
    和讯网书敏:您的建议出发点应该是一个企业家的社会责任感,但是市场上最关心的还是价格,有观点认为,发展低碳住宅可能会增加住宅的成本,进一步推高房价,您怎么来看这一点?(21: 25)
    胡葆森:我们这次之所以呼吁政府出台配套的政策,就是不想把建低碳住宅的创新或者增加标准的增加成本的因素转嫁到消费者身上。我们做低碳住宅的话,如果成本有所增加的话,一是让政府通过财政政策、税收政策、信贷政策能够给予一些补贴,不要把建设低碳住宅新增的成本转嫁到消费者身上,这是我这个建议的立意之本。(21: 25)
    和讯网书敏:胡总,您曾经说过建业是“冬天拿地、夏天卖房”,事实证明,建业在08年行业低谷的时候投资地块是明智的决策。您认为2010年是应该“拿地”的时候还是“卖房”的时候呢?(21: 25)
    胡葆森:我认为理想的状态是所有的房地产商应该在冬天拿地、夏天卖房,在市场成本低的时候买地,买生产资料,等到市场火的时候卖自己的产品也就是卖房子。但所有开发商很多做到这一点,所有的麦蒂行为在均衡进行,所有卖房行为都在均衡进行。对房地产上市公司每个季度,甚至每个月都有要求的,如果有几个月冬季的时候没有卖房子,投资者就会担心你的销售,销量也会降下来。对于一个项目或者没有太多项目的开发商尽量把握好经济周期,特别是在中小型的房地产开发商,在冬天的时候,行业低潮的时候买一块地,房子高潮的时候卖房子。这是一个建议。(21: 25)
    胡葆森:对一年有几十个项目的开发商来说,很难做到所有的地在冬天买的,所有的房子在夏天卖,这仅仅表达一种愿望而已,很难做到。(21: 26)
    和讯网书敏:今年建业地产拿地的战略是什么?大家知道现在地价已经很高了。(21: 26)
    胡葆森:建业一直是理性的投资者,在冬天的时候没有停止拿地,在夏天的时候也没有停止拿地,我们一直量力而行,当然我们所在的市场,河南在过去十年间,市场没有出现大起大落的情况,没有经历过所有的严冬,也没有经历过所有的盛夏,因为河南的市场平稳,所以就我们自己而言,我们在过去几年间,特别是07年以后金融危机宏观调控之后,我们在应对市场变化时一直保持理性、匀速前进的姿态,这也是我对企业经营和发展过程中的一个基本要求,我希望我们能够保持一种匀速前进的姿态。(21: 26)
    和讯网书敏:因为房地产这个行业是由资本引导的,您曾经对媒体说过,由于土地成本的上升,一线城市的开发商会向二线城市转移,二线的向三线转移,这一轮调整大概到2012年左右结束,最后留在一线城市的开发说将都是有外资背景的。2009年地产行业出现的一个特殊现象就是国资开始在一二线城市高价拿地,请谈谈您对未来2—3年行业格局的预期是否有变化?(21: 26)
    胡葆森:我对整个市场预期没有发生变化,反而在05年之后,市场格局演变进程都印证了我在五年前的一种判断。你刚才说的一线城市开发商向二线城市转移,这不太完整。一线城市的二三流地产商在向二线城市,二线城市的二三流地产商在向三线城市转移一线城市的一流开发商会继续留在一线城市,二线城市的一流开发商也会留在二线城市,因为一线城市的二三流地产商拿不到一些土地,会向下面的城市转移,这是格局的一个条件,这几年的格局调整正好印证了我前几年的判断。(21: 40)
    胡葆森:现在二线城市商有一半的开发商来自于一线城市,三线城市开发商有一半以上来自二线城市,这就是市场调整的一种趋势,从2004年8·31大限开始,我认为这次调整格局基本结束,从2004年算起的话,大约还需要3—5年时间,也就是2014、2015年调整结束。到那时候会出现什么情况,也是我五年前预见到的,每个城市的前十大地产商占到这个城市60%—70%的份额。(21: 40)
    胡葆森:第二个现象,这十大前地产商不是来自本地的,是来自上一级的城市,如果你是三线城市有一半以上来自二线城市,如果你是二线城市,有一半以上来自一线城市。这个趋势我自认为是一个重要的判断,为什么重要呢?因为告诉所有的地产商,你一定要把握好在格局调整过程中你的定位,也就是说你在三年、五年以后会在哪儿?现在在哪儿?五年以后你会在哪儿?你要有自己的预测,根据这种预测做出自己的判断。(21: 41)
    和讯网书敏:去年保险和国资资金进入地产行业,您认为这样会引起什么样的变化?(21: 41)
    胡葆森:去年保险资金入房地产行业我不担心,因为保险是财务投资人,这是正常的现象。去年有很多大国企不顾自己主业战略的限定,开始涉足房地产业,很多大国企离房地产业都是很远的,比如你是相关的,可以从事房地产行业,有的行业离房地产业很远,我们看到很多大国企去年开始进入房地产业。(21: 41)
    胡葆森:这有一个什么问题呢?如果我是一个普通百姓,我也应该对这件事情开始担忧,因为国家保留了127家大型国企,从国家战略上来讲,保留这127家大型国企的目的,是让这127家大型国企在国家战略中承担某一个行业的战略任务,国家给了你这么多资源,让你承担了国家经济战略的重要任务,你不但没有很专心地做你的主业,反而拿着国家给你的多余资金渠从事房地产业,一是使自己的整个企业偏离自己的主业,无心去经营或者至少不能专心去经营自己的主业。同时由于这些大型国企的资金量太大,对房地产行业的土地市场、房地产市场的情况并没有完全吃透的情况下,会出现很多非理性行为,这就导致了去年的一种现象。去年前五十个地王,我相信有一半以上都流入了大型国企的手中,这种现象也引起了我们国家高层决策者的关注。我相信这种情况不会持久,也不应该持久,这是我的一个基本判断。(21: 42)
    胡葆森:我觉得所有的老百姓都应该对这件事情表示关注,因为国家所有的资源不应该这些承担了国家战略任务的大型国企去做一些他自己非专业以外的事情。(21: 42)
    和讯网书敏:2009年年底政府开始收紧房地产信贷,7号在“两会”证监会有官员透露正与国土资源部因此房地产企业上市合规性问题进行研究,“征求国土资源部的意见,对房地产企业融资进行判断”。您如何看待2010年房地产企业融资的状况?经过2009年的热销,您是否认同今年房地产企业“不差钱”。(21: 42)
    胡葆森:地区之间的差异非常大,比如江浙和大西北,京沪一带和大西南,由于市场跨度很大,所以市场的差异也非常大。原来我认为市场有五六万家地产商,那天见任总,他说还有七八万家,权且说这五六万家,也千差万别,说不差钱,也是有一部分企业不差钱,或者很大一部分企业不差钱,说所有房地产企业都差钱或者不差钱都不是准确的。说房地产企业差钱不差钱没有什么意义,因为中国媒体关注中国的房地产企业不过100家,可能这100家企业因为去年的形势不错不差钱,还有99%的企业究竟差不差钱没有什么具体的数字,有些非上市的企业去年的盈利情况怎么样,差不差钱谁知道呢?说房地产行业去年利润达到8千亿,这个数字怎么得来的,99%的企业是不上市的,他们赚了多少钱你怎么知道呢?我觉得说这些话,披露这些数字的人都是不负责任的。(21: 42)
    和讯网书敏:您对房地产企业今年在资本市场上的融资情况是怎么看的?(21: 42)
    胡葆森:98年政府实施福利分房政策之后,很多企业都有这种融资需求,但我们看到中国的A股市场对房地产行业来讲,基本上从99年以来是关了门的,只是拿出三五家企业做一个试点而言,一直到现在,十二年来,对房地产行业IPO的“门”基本没有打开。(21: 43)
    胡葆森:第二,房地产行业作为资本密集型产业,它的融资是每日每月都有需求,逼迫一些房地产商从三四年前开始做一些准备,包括我们本来就是港资背景的地产商,因为国内A股市场是关了门的,我们被迫到海外市场上市,现在大概有20、30家企业在90年代或者新世纪这十年,通过不同的时机到香港上市,还有几家到美国上市,还有到新加坡上市的,加在一起有接近50家企业,这是一批通过资本市场IPO完成与资本市场对接的。(21: 43)
    胡葆森:这几年,从98年以后,商业银行加大了老百姓按揭贷款支持力度,每年上万亿的支持,商业银行对我们国家过去十年间的房地产市场快速发展起到了中流砥柱的财务支持的作用。(21: 43)
    胡葆森:在过去的三四年间,信托资金(政策有紧有松)对房地产行业也起到发展作用。(21: 43)
    胡葆森:还有外资投资基金,包括PE/VC以及一些长线投资的基金,通过各种渠道,通过项目融资,通过股权融资也对房地产业发展起到了一定的支撑作用,应该说从现在来看,去年房地产行业,由于富力发了第一笔房地产基金,我觉得预示着我们国家的房地产基金已经开了口子,而且房地产金融体系也在逐步走向健全,因为REITs、有信托,有商业贷款和IPO资金,这些越来越多丰富的融资工具会助推房地产业在今后十年间步入良性的、持续的、健康的发展通道。(21: 43)
    和讯网书敏:国家今年明确“双轨制”发展目标,建业地产今年在保障房建设方面有什么计划?(21: 44)
    胡葆森:我们和政府历来保持良好的关系,在河南18个地级城市,政府要建一个新区,我们都带头进入这个新区,起到很好的带头和拉动作用。今后政府要批量地推出中低价位普通商品房的建设,假如需要招标,或者用其它的方式挂牌等等我们都会积极参与,我们国家也承建了几个政府公务员的一些住宅社区的建设,今后在普通商品房建设上,我们会与政府配合,起到积极的建设作用。(21: 44)
    和讯网书敏:大家想知道,明年二三线城市明年的房价会不会有更大的涨幅?您能否预测一下?(21: 44)
    胡葆森:我认为房价的走势大概在四月底前后会有一个比较明朗的态势,会不会快速说生或者下降,再有两三个月房地产市场格局会更加明朗。如果非要我做预测,我认为,2010年的房价不会出现大幅度的下跌,但在去年一年,特别是在去年下半年,那些房价上升幅度太大的城市,像京、沪、深、穗这些城市,由于去年房价上升过快,包括三亚、海南,在今年至少不会大幅度地继续上升,甚至还可能出现平稳,不升,出现个别楼盘降价的现象。但在大多数二、三线城市,房价还在平稳区间有上升的可能,但幅度不会太大。(21: 45)
    和讯网书敏:网友肯定对房价拭目以待的。时间关系,现在提问您最后一个问题。在“两会”代表中,您是少有的体商跨界人士,近来中国足球正在经历一场重大的洗礼。作为一位多年来坚持不懈的投资人,请您谈谈对中国足球未来的预期?(21: 45)
    胡葆森:人大代表只有建议、批评和议案,政协委员有提案,我作为人大代表这次有一个建议,要继续深化足球职业化改革,因为经常换认不是解决问题的根本办法,还是要深化足球的职业化改革,坚持职业化的改革方向不动摇,从体制上开始入手,从根本上解决足球的问题。(21: 48)
    胡葆森:我也想借这个机会跟所有网友包括球迷朋友们分享一个心得,欧洲、拉美整个足球的职业化走了几十年、上百年,我们的职业化从94年到现在走过了十几年的过程,恰逢国家社会整体转型,对职业化的路怎么走整体上还处在探索的过程中,在这个过程中,无论政府还是俱乐部投资人本身,还是球迷朋友,媒体,在中国特别的国情下,中国足球职业化道路应该怎么走?是不是完全按欧洲或者拉美的方向走,现在还没有一个定论。在这个过程中出新了很多不尽人意的地方,比如出现那么多的黑哨、假球和赌球的现象,我个人认为不应该感到十分惊讶,这种不正常现象也说明大家还有很多的工作需要共同去探讨。(21: 48)
    胡葆森:我自己一直有一个观点,一个新生事物大家一定要抱着积极的心态,按照客观规律尽量去积极寻找符合职业化追求发展方向的规律,假如我们有幸地,尽快地找到这个规律的话,一定要坚持按规律办事。具体来讲,我希望中国的足球能够坚持联赛由一个法人主体的联盟去运作,另外各个足球俱乐部逐渐培育自己的造血能力;另外需要法制、公平的竞赛环境,包括打假,扫黑,扫赌,都不能当成一种运动突击进行,应该说把司法介入的方式,介入的力度和介入的时机能够更进一步地研究,使司法的介入变成一种常态的行为,尽快地为足球的发展营造一种法制的,公平的环境。从而,在各种条件具备的时候,我相信,再有这么几年,中国的足球职业化道路会越来越清晰。(21: 48)
    胡葆森:我自己认为,中国足球在亚洲称雄,如果说五年、八年或者十年之后,这样一个目标一定会实现。因为我们过去十年间,在青少年足球上,职业化道路上走的弯路太多了,我们可能需要十年、八年时间补这个账,大家不要太心急了,再过十年我们才不过二十六年,二十六年站在亚洲之巅,也不是一件简单的事情,所以请大家给予政府,给足球俱乐部和投资人以足够的耐心,我个人对中国足球还是抱有乐观和积极的态度,我也借此机会给大家表个态,我们会在足球投资这件事上持之以恒,伴随着中国足球的职业化道路继续走下去。(21: 49)
    和讯网书敏:非常感谢胡总今天给我们分享了他在房地产业和足球事业两块领域的思考,今天的访谈就到这里,谢谢!(21: 49)
    胡葆森:也谢谢网友朋友们!谢谢!(21: 49)
    结束!(21: 49)